Haus verkaufen bei Scheidung in Stuttgart

Die Entscheidung bleibt selbstverständlich Ihre. Im Folgenden geht es um die Reihenfolge: was zuerst geklärt werden muss, welche Wege Ihnen offenstehen und woher eine Zahl kommt, die beide Seiten akzeptieren können. Druck oder eine Frist gibt es dabei nicht, und wenn Sie an einer Stelle nicht weiterkommen, stehe ich Ihnen gerne zur Seite.

Fangen Sie bitte nicht bei der Frage an, ob verkauft wird, sondern bei den Voraussetzungen.

Was passiert bei einer Scheidung mit dem gemeinsamen Haus?

Für das gemeinsame Haus gibt es vier Wege: Ein Partner übernimmt es und zahlt den anderen aus, Sie verkaufen gemeinsam, Sie vermieten es zunächst weiter, oder es kommt zur Teilungsversteigerung. Welcher Weg passt, hängt vom Grundbuch ab, von der Finanzierung und davon, ob beide Seiten mitziehen.

Welcher davon in Ihrem Fall überhaupt infrage kommt, hängt von vier Vorfragen ab. Diese Vorfragen klingen technisch, ersparen Ihnen jedoch genau die Diskussionen, die sonst endlos im Kreis laufen.

1. Wer steht im Grundbuch?

Maßgeblich ist nicht, wer zahlt, wer wohnt oder wer den Anbau gebaut hat. Das Grundbuch entscheidet, wem die Immobilie gehört und zu welchem Anteil. Oft sind beide zu je einer Hälfte eingetragen, selbstverständlich ist das aber nicht. Wer selbst eingetragen ist, bekommt den Auszug beim zuständigen Grundbuchamt. Wer nicht eingetragen ist, kommt nicht ohne Weiteres heran; wie Sie in diesem Fall vorgehen, sagt Ihnen der Fachanwalt für Familienrecht.

2. Wer haftet für den Kredit?

Das ist eine andere Frage als die nach dem Eigentum, und beide werden leicht verwechselt. Die Unterschrift unter dem Darlehensvertrag wirkt gegenüber der Bank weiter, unabhängig davon, wer auszieht und wann die Scheidung rechtskräftig wird. Aus der Haftung entlassen kann nur die Bank selbst, und sie muss dem zustimmen. Fragen Sie dort daher konkret nach, statt von einer Entlassung auszugehen.

Tipp: Lassen Sie sich von der Bank schriftlich bestätigen, unter welchen Bedingungen sie einen von Ihnen aus der Mithaftung entlässt. Eine mündliche Auskunft am Telefon hilft Ihnen in der späteren Verhandlung nicht weiter.

3. In welchem Güterstand leben Sie?

Ohne Ehevertrag gilt der gesetzliche Güterstand: „Die Ehegatten leben im Güterstand der Zugewinngemeinschaft, wenn sie nicht durch Ehevertrag etwas anderes vereinbaren“ (§ 1363 Absatz 1 BGB). Absatz 2 räumt mit dem verbreitetsten Missverständnis auf: „Das jeweilige Vermögen der Ehegatten wird nicht deren gemeinschaftliches Vermögen.“ Die Ehe allein macht das Haus also nicht zu gemeinsamem Eigentum. Maßgeblich bleibt, was im Grundbuch steht. Folgen hat der Güterstand trotzdem, und zwar für die Frage, ob einer allein über die Immobilie verfügen darf. Diese Zustimmungsfrage erläutere ich im Abschnitt zu den rechtlichen Grundlagen.

4. Wohnt noch jemand darin?

Ob das Haus leer steht, ob einer von Ihnen bleibt oder ob Kinder dort zur Schule gehen, verändert den Zeitplan und die steuerliche Lage. Die Nutzung der Wohnung hat zudem eine eigene Rechtsgrundlage. Nach § 1361b Absatz 1 Satz 1 BGB kann ein Ehegatte verlangen, „dass ihm der andere die Ehewohnung oder einen Teil zur alleinigen Benutzung überlässt, soweit dies auch unter Berücksichtigung der Belange des anderen Ehegatten notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden“. Wer ausgezogen ist, kann nach Absatz 3 Satz 2 von dem in der Wohnung verbliebenen Ehegatten eine Vergütung für die Nutzung verlangen, „soweit dies der Billigkeit entspricht“. Eine Höhe nennt das Gesetz nicht.

Wenn einer ausgezogen ist

Ein Punkt überrascht Ausziehende häufig: Bekundet jemand binnen sechs Monaten nach seinem Auszug keine ernstliche Rückkehrabsicht, „so wird unwiderleglich vermutet, dass er dem in der Ehewohnung verbliebenen Ehegatten das alleinige Nutzungsrecht überlassen hat“ (§ 1361b Absatz 4 BGB). Dabei geht es ausschließlich um das Nutzungsrecht an der Wohnung. Eigentum, Miteigentumsanteil und Grundbuchposition bleiben unberührt, ebenso der Anspruch, die Gemeinschaft aufzuheben. Was das für Ihren Fall bedeutet, klärt der Fachanwalt für Familienrecht. Die zitierten Gesetzesfassungen entsprechen dem Stand vom 28. Juli 2026.

Für den Verkauf heißt das ganz praktisch: Eine bewohnte Immobilie braucht abgestimmte Besichtigungstermine und mehr Vorlauf beim Herrichten als eine leerstehende. Sagen Sie mir früh, wer im Haus wohnt und wie die Absprachen laufen, dann plane ich die Vermarktung danach.

Vier Wege stehen fast immer offen. Ein fünfter kommt nur bei Zwei- und Mehrfamilienhäusern infrage.

Von diesen Wegen halte ich die Teilungsversteigerung für den, bei dem am Ende beide weniger haben. Sie ist der Notausgang für den Fall, dass alles andere gescheitert ist, und taugt nicht als Druckmittel in der Verhandlung. Wer sie androht, um Tempo zu machen, riskiert genau das Ergebnis, das er vermeiden wollte. Die Gründe dafür liegen im Ablauf des Verfahrens, den ich im Abschnitt zu den rechtlichen Grundlagen erläutere.

Was „einer zahlt aus“ konkret bedeutet

Die Zahl, um die es geht, entsteht in drei Schritten:

1. der Verkehrswert der Immobilie,
2. minus die Restschuld der gemeinsamen Darlehen, also das, was an Vermögen tatsächlich übrig bleibt,
3. davon der Anteil, der im Grundbuch steht.

So einfach die Rechnung aussieht, so oft wird in der Praxis über den ersten Schritt gestritten und beim zweiten übersehen, dass die vorzeitige Ablösung eines Darlehens eigene Kosten auslöst. Beide Punkte behandle ich in den folgenden Abschnitten.

Hinzu kommt ein Fall, über den kaum jemand spricht: Liegt der Wert unter der Restschuld, gibt es nichts auszuzahlen. Dann geht es nicht mehr um die Verteilung eines Erlöses, sondern um die Verteilung einer Lücke. Die Bank muss einem Verkauf und der Freigabe der Grundschuld zustimmen, und die verbleibende Schuld verschwindet durch den Verkauf nicht von selbst. Wer diesen Verdacht hat, sollte vor der Entscheidung für einen Weg mit der Bank sprechen, nicht danach.

Im Folgenden erkläre ich Ihnen, was die Gesetze regeln, damit Sie wissen, worüber Sie mit Ihrem Anwalt sprechen. Eine Rechtsberatung ist das ausdrücklich nicht, und sie darf es auch nicht sein.

Aufhebung der Gemeinschaft

Gehört Ihnen die Immobilie gemeinsam nach Bruchteilen, gilt § 749 Absatz 1 BGB: „Jeder Teilhaber kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen.“ Weil ein Haus sich nicht teilen lässt, greift dann § 753 Absatz 1 Satz 1 BGB, wonach die Aufhebung „bei Grundstücken durch Zwangsversteigerung und durch Teilung des Erlöses“ erfolgt. Das ist die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG.

Warum die Teilungsversteigerung so ungünstig ist

Das Gesetz sieht drei Schutzmechanismen vor, von denen zwei nur im ersten Versteigerungstermin greifen:

• Erreicht das Meistgebot nicht die Hälfte des festgesetzten Grundstückswerts, ist der Zuschlag von Amts wegen zu versagen (§ 85a ZVG).
• Bleibt es unter sieben Zehnteln, kann ein Berechtigter die Versagung beantragen (§ 74a ZVG).
• Ein Miteigentümer kann die einstweilige Einstellung des Verfahrens beantragen. Sie ist für längstens sechs Monate anzuordnen, wenn sie bei Abwägung der widerstreitenden Interessen angemessen erscheint (§ 180 Absatz 2 Satz 1 ZVG), einmal wiederholbar, insgesamt höchstens fünf Jahre (Absatz 4).

Der Haken an den ersten beiden Punkten ist, dass beide Grenzen nur im ersten Termin gelten. In jedem weiteren Termin fallen sie weg. Wer den Ablauf nicht kennt, verliert genau dort Geld.

Die Zustimmungsfrage

Leben Sie im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, bestimmt § 1365 Absatz 1 Satz 1 BGB: „Ein Ehegatte kann sich nur mit Einwilligung des anderen Ehegatten verpflichten, über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen.“ Ob ein einzelnes Haus als „Vermögen im Ganzen“ zählt, steht nicht im Gesetzestext, sondern wird von den Gerichten im Einzelfall beurteilt. Genau deshalb sollte diese Frage ein Fachanwalt für Familienrecht beurteilen und nicht eine Maklerin.

Wenn das gemeinsame Darlehen vorzeitig abgelöst wird

Dieser Posten wird am häufigsten übersehen, und er kann groß werden. § 490 Absatz 2 BGB gibt dem Darlehensnehmer ein außerordentliches Kündigungsrecht bei einem Darlehen, „bei dem der Sollzinssatz gebunden und das Darlehen durch ein Grund- oder Schiffspfandrecht gesichert ist“. Zwei Voraussetzungen müssen zusammenkommen:

• die „berechtigten Interessen“ des Darlehensnehmers gebieten die Kündigung, und
• seit dem „vollständigen Empfang des Darlehens“ sind sechs Monate abgelaufen.

Als Regelbeispiel für das berechtigte Interesse nennt das Gesetz ausdrücklich das „Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung der zur Sicherung des Darlehens beliehenen Sache“, also den Verkauf. Für die Frist verweist die Vorschrift auf § 488 Absatz 3 Satz 2 BGB: „Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate.“

Die Kehrseite steht im selben Absatz: Der Darlehensnehmer hat der Bank „denjenigen Schaden zu ersetzen, der diesem aus der vorzeitigen Kündigung entsteht (Vorfälligkeitsentschädigung)“. Wie hoch sie ausfällt, sagt das Gesetz nicht. Lassen Sie sich die Summe daher von Ihrer Bank konkret berechnen, bevor Sie sich auf einen Weg festlegen. Bei Streit über die Höhe ist der Fachanwalt zuständig.

Drei Fragen können Sie Ihrer Bank in einem Termin stellen:

1. Können Sie meinen Partner aus der Mithaftung entlassen, und unter welchen Bedingungen?
2. Würden Sie die Finanzierung auf eine Person allein umstellen?
3. Wie hoch wäre die Vorfälligkeitsentschädigung, wenn wir zu einem bestimmten Zeitpunkt ablösen?

Mit den drei Antworten zeigt sich, welcher Weg überhaupt finanzierbar ist. Was dann noch fehlt, ist die andere Hälfte: der Wert.

Grunderwerbsteuer, wenn einer den anderen auszahlt

Hier unterscheiden sich „einer übernimmt“ und „gemeinsam verkaufen“ wirtschaftlich. § 3 GrEStG nimmt von der Besteuerung unter anderem aus:

• Nummer 4: „der Grundstückserwerb durch den Ehegatten oder den Lebenspartner des Veräußerers“
• Nummer 5: „der Grundstückserwerb durch den früheren Ehegatten des Veräußerers im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung“

Beide Befreiungen betreffen ausschließlich die Übertragung zwischen den Partnern. Ein Verkauf an einen Dritten ist davon nicht erfasst. Für Sie heißt das: Übernimmt einer von Ihnen die Immobilie, kann die Grunderwerbsteuer entfallen, die bei einem Verkauf an Dritte anfällt.

Ob Ihr Fall unter Nummer 4 oder Nummer 5 fällt und was „im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung“ im Einzelnen verlangt, klären Sie mit dem Notar und dem Steuerberater, bevor beurkundet wird. Nach der Beurkundung lässt sich die Gestaltung nicht mehr ändern.

Einkommensteuer beim Verkauf

Bei privaten Veräußerungsgeschäften kennt § 23 EStG eine Frist von zehn Jahren zwischen Anschaffung und Verkauf. Für selbst genutzte Immobilien sieht die Vorschrift eine Ausnahme vor. Ob sie in Ihrem Fall greift, hängt von Details ab, die sich bei einer Trennung oft genau dann ändern, wenn einer auszieht.

Für den Weg „gemeinsam vermieten“ bedeutet das vor allem eines: Bei einer vermieteten Immobilie greift die Ausnahme für die Eigennutzung nicht. Wer den Verkauf durch Vermietung vertagt, verschiebt also nicht nur die Entscheidung, sondern verändert die steuerliche Ausgangslage. Diese Prüfung gehört zum Steuerberater, bevor Sie einen Mietvertrag oder einen Verkaufstermin festlegen, nicht danach.

Der Kaufvertrag

Ein Vertrag über die Übertragung von Grundeigentum bedarf nach § 311b Absatz 1 Satz 1 BGB der notariellen Beurkundung. Auch die Auszahlung des einen Partners durch den anderen läuft über den Notar.

Uneinigkeit entsteht selten über die Immobilie selbst, sondern über ihren Wert. Einer hält die Zahl aus dem Onlinerechner für realistisch, der andere für viel zu niedrig, und keine der beiden Einschätzungen hat eine überprüfbare Grundlage. Auf dieser Grundlage kommen Sie nicht weiter.

Der Begriff, um den es geht, ist gesetzlich definiert. Nach § 194 BauGB ist der Verkehrswert (Marktwert) der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr „nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage“ zu erzielen wäre. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben dabei ausdrücklich außer Betracht. Die Verfahren dazu sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung normiert: Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren.

Zwei Wege führen zu einer Zahl für Ihre Immobilie. Ein dritter, öffentlich zugänglicher, liefert nur einen Anhaltspunkt für das Grundstück.

Der amtliche Weg führt zum Gutachterausschuss. Nach § 192 Absatz 1 BauGB werden „zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet“. Nach § 193 Absatz 1 BauGB erstattet der Gutachterausschuss Verkehrswertgutachten unter anderem dann, wenn die Eigentümer oder wenn Gerichte und Justizbehörden es beantragen. In Stuttgart führt die Abteilung Grundstücksbewertung des Stadtmessungsamts die Geschäftsstelle, Kronenstraße 20, 70173 Stuttgart. Ob und unter welchen Voraussetzungen ein Ehegatte einen solchen Antrag allein stellen kann, ist eine Rechtsfrage für Ihren Anwalt.

Öffentlich einsehbar ist daneben die Bodenrichtwertkarte der Landeshauptstadt Stuttgart, in der Ausgabe 2026 mit Stichtag 1. Januar 2026 (Stand: 28. Juli 2026). § 196 Absatz 3 Satz 2 BauGB formuliert es so: „Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen.“ Dabei gilt ein Vorbehalt: Bodenrichtwerte bilden ausschließlich den Bodenwert ab. In bebauten Gebieten sind sie nach § 196 Absatz 1 Satz 2 BauGB mit dem Wert zu ermitteln, „der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre“. Über den Wert Ihres Gebäudes sagen sie also nichts. Sie sind lediglich ein Anhaltspunkt für das Grundstück.

Ein regionaler Hinweis kann Ihnen Wege ersparen: Nicht für jeden Ort im Nordwesten ist die Stuttgarter Stelle zuständig. Die Zentrale Geschäftsstelle für Grundstückswertermittlung Baden-Württemberg formuliert es so: „In Baden-Württemberg sind für die Bildung der Gutachterausschüsse die Städte und Gemeinden zuständig.“ Benachbarte Gemeinden dürfen die Aufgabe bündeln. Für Weilimdorf, Feuerbach und Zuffenhausen ist deshalb der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt Stuttgart zuständig. Für Ditzingen und Korntal-Münchingen ist es der Gemeinsame Gutachterausschuss Strohgäu mit Geschäftsstelle bei der Stadt Ditzingen, und für Gerlingen laut Auskunft der Stadt „ein selbständiger, unabhängiger Gutachterausschuss“ beim dortigen Stadtbauamt. Ein Anruf bei der falschen Stelle kostet nur Zeit.

Tätig bin ich in allen diesen Orten. Wie der Markt jeweils vor Ort aussieht, steht auf den Ortsseiten: Immobilienmaklerin in Stuttgart-Weilimdorf, Immobilienmaklerin in Gerlingen und Immobilienmaklerin in Ditzingen.

Daneben bleibt der Marktweg, und auf diesem Weg begleite ich Sie. Ich sehe mir die Immobilie persönlich vor Ort an und leite daraus eine marktgerechte, nachvollziehbare Preisempfehlung ab. Was dabei den Ausschlag gibt, sind Lage, Größe, Zustand, Ausstattung sowie die lokale Nachfrage und die aktuellen Markttrends. Eine schnelle Online-Bewertung arbeitet dagegen mit begrenzten Daten und ist keine verlässliche Grundlage für die Preisfindung.

Was den Preis im Nordwesten wirklich bewegt

Besonders die Lage kann den erzielbaren Preis deutlich beeinflussen. Dabei sehe ich immer wieder, dass bei vergleichbaren Häusern selten die Wohnfläche den Unterschied macht, sondern Gebäudetyp und Grundstückszuschnitt.

Ein Reihenmittelhaus ohne eigene Zufahrt und eine Doppelhaushälfte derselben Größe sprechen unterschiedliche Interessenten an, und das schlägt am Ende auf genau die Summe durch, die einer dem anderen auszahlen muss. Wer das systematisch nachlesen möchte, findet im Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses, der jährlich erscheint, eine Darstellung des Marktgeschehens im vergangenen Jahr.

In Trennungsverfahren ist eine Abgrenzung wichtig: Meine Immobilienbewertung ist eine Wertermittlung für Ihre Verkaufsentscheidung. Sie ist kein Wertgutachten und ersetzt kein gerichtsfestes Gutachten. Wenn Sie eines brauchen, sage ich Ihnen das und nenne Ihnen den richtigen Weg.

Vollständig muss davon nichts sein. Fehlende Unterlagen sind kein Problem, denn bei der Beschaffung unterstütze ich Sie.

• Grundbuchauszug: wer ist eingetragen, mit welchem Anteil, welche Rechte und Lasten sind vermerkt
• Aktuelle Grundrisse und, falls vorhanden, die Wohnflächenberechnung
• Energieausweis: nach § 80 Absatz 4 GEG spätestens bei der Besichtigung vorzulegen
• Darlehensunterlagen: Restschuld, Zinsbindung, Datum des vollständigen Empfangs, Konditionen bei vorzeitiger Ablösung
• Unterlagen zu Modernisierungen der letzten Jahre, mit Rechnungen
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Höhe der Erhaltungsrücklage
• Ihre eigene Antwort auf eine Frage: Was wäre für Sie ein gutes Ergebnis, unabhängig davon, was der andere will?

Der letzte Punkt ist der wichtigste. Wer ohne eigene Vorstellung in die Verhandlung geht, verhandelt nur noch gegen die Vorstellung des anderen.

Was ich in dieser Situation beitragen kann, ist überschaubar: eine Zahl, auf die sich beide Seiten stützen können, und, wenn Sie verkaufen, die Abwicklung. Alles andere gehört in die Hände der zuständigen Fachstellen. Eine Trennung ist eine sensible Lage, und ich begleite Sie darin persönlich und diskret, in Stuttgart und im nordwestlichen Umland. Der Einstieg ist ein vertrauliches Gespräch, das Sie zu nichts verpflichtet.

Ihre Vorteile auf einen Blick

Persönlich: Als Einzelmaklerin bin ich Ihre direkte und feste Ansprechpartnerin, ohne wechselnde Zuständigkeiten. In einer Trennung heißt das vor allem, dass es nicht zwei Versionen einer Auskunft gibt, je nachdem, wer angerufen hat. Jeden Schritt betreue ich selbst, von der ersten Beratung über Bewertung und Vermarktung bis zur Übergabe, aus einer Hand.

Diskret: Nicht jeder möchte, dass Nachbarn, Kollegen und der halbe Bekanntenkreis über ein Portal-Inserat erfahren, was gerade passiert. Auf Wunsch vermarkte ich Ihre Immobilie daher Off-Market: nicht öffentlich beworben, sondern ausschließlich ausgewählten und bereits geprüften Kaufinteressenten aus meiner Kundendatenbank vorgestellt, die zu Region, Objektart und Budget passen.

Geschützt: Besichtigungen führe ich ausschließlich in Einzelterminen durch. Es gibt also keinen Sammeltermin, bei dem zwölf Menschen durch Ihr Wohnzimmer laufen. Das ist ohnehin mein Standard, in Ihrer Lage ist es jedoch mehr als eine Stilfrage.

Realistisch: Ein überhöhter Wunschpreis ist nach meiner Erfahrung kein guter Ausgangspunkt; weitaus erfolgversprechender ist ein von Beginn an marktgerechter Preis. Eine pauschale Verkaufsdauer nenne ich Ihnen allerdings nicht, denn sie hängt von zu vielen Faktoren ab: von Lage, Zustand und Ausstattung, von der lokalen Nachfrage und eben vom Preis.

Rechtlich, steuerlich und zur Finanzierung berate ich Sie nicht. Für Finanzierungsfragen kann ich Ihnen Kooperationspartner nennen; entscheiden und beraten müssen dort andere.

1. Kontaktaufnahme per Telefon, E-Mail oder über das Bewertungsformular, mit ein paar Eckdaten: Art der Immobilie, Wohnfläche, Zimmerzahl, Baujahr, PLZ und Ort.
2. Persönliches Gespräch, kostenlos und unverbindlich. Wir klären, was Sie erreichen wollen und in welchem Rahmen. Auf Wunsch führe ich dieses Gespräch auch mit Ihnen beiden gemeinsam, wenn das für Sie der bessere Weg ist.
3. Prüfung vor Ort. Ich sehe mir die Immobilie an und werte die relevanten Unterlagen aus, etwa Grundrisse und Energieausweis.
4. Eine Preisempfehlung, die Sie Punkt für Punkt nachvollziehen können, als Grundlage für Ihre Entscheidung. Den Umfang der Wertermittlung stimmen wir vorher gemeinsam ab.

Ein organisatorischer Punkt fällt oft erst spät auf: Gehört die Immobilie Ihnen beiden, muss auch der Maklerauftrag von beiden getragen sein. Ich kann mit einem von Ihnen sprechen, bewerten und beraten, ohne dass der andere dabei ist. Vermarkten kann ich erst, wenn beide dahinterstehen.

Entscheiden Sie sich danach für einen Verkauf, übernehme ich die Zusammenstellung der Unterlagen, die Fotos, auf Wunsch das Herrichten inklusive Home-Staging sowie die Vermarktung. Dazu gehören die Besichtigungen in Einzelterminen, die Vorauswahl der Interessenten inklusive Prüfung der Finanzierungsunterlagen, die Preisverhandlung, die Organisation des Notartermins und die Übergabe mit Protokoll.

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