Immobilienmakler in Stuttgart: eine feste Ansprechpartnerin

Stuttgart hat rund 605.000 Einwohner auf 207 Quadratkilometern. Was das für Eigentümer bedeutet, zeigt der Grundstücksmarktbericht des städtischen Gutachterausschusses, der im Juni 2026 für das Jahr 2025 erschienen ist.

Der Markt hat wieder angezogen: Im Jahr 2025 wurden 5.412 Verkäufe registriert, 10,9 Prozent mehr als im Jahr davor und damit erstmals seit 2021 wieder über dem Zehnjahresdurchschnitt von 5.069. Der Geldumsatz stieg dagegen nur um 3,1 Prozent auf rund 2,89 Milliarden Euro und blieb weiter unter dem langfristigen Mittel von 3,48 Milliarden Euro.

Es wird also wieder mehr verkauft, aber nicht teurer. Der Bericht spricht von einer „weitgehend seitwärts gerichteten Entwicklung“ bei den Kaufpreisen.

¹ ohne Erbbaurechte. Quelle: Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart, Grundstücksmarktbericht 2026 (Immobilienmarkt 2025), veröffentlicht am 23. Juni 2026, abgerufen am 28. Juli 2026.

Der Abstand zwischen Neubau und Bestand ist groß: 8.236 Euro je Quadratmeter im Neubau stehen 4.226 Euro im Wiederverkauf gegenüber. Wenn Sie eine Wohnung aus den Siebzigern besitzen, ist dieser Abstand für Sie von Bedeutung. Ein Käufer, der Ihre Wohnung ansieht, rechnet im Kopf mit, was er noch investieren muss und wo er dann gegenüber einem Neubau landet. Je klarer der Modernisierungsstand dokumentiert ist, desto weniger Puffer zieht er von seinem Gebot ab. Neue Fenster, eine erneuerte Heizung, ein saniertes Bad: Das sind die Posten, nach denen gefragt wird. Eine nicht instand gehaltene Immobilie findet häufig nur schwer einen Käufer und erzielt oftmals niedrigere Verkaufspreise.

Eine Zahl aus dem Bericht wird in Gesprächen regelmäßig übersehen: Die Bodenrichtwerte wurden für den ein- bis zweigeschossigen Wohnungsbau, den Geschosswohnungsbau und die verdichtete Bebauung mit minus fünf Prozent fortgeschrieben. Wer sein Haus mit einer Preisvorstellung aus dem Jahr 2022 im Kopf hat, rechnet also mit einem Bodenwert, den es so nicht mehr gibt. Vor dem Inserat lohnt sich deshalb ein Blick auf den aktuellen Wert.

Viele Eigentümer zögern vor dem ersten Anruf, und das kann ich gut verstehen: In einem Haus stecken oft Jahrzehnte Leben, und im Marktbericht steht ein Quadratmeterpreis.

Der Gutachterausschuss ist in diesem Punkt selbst sehr deutlich. In seinem eigenen Bericht steht, er gestatte „zwar einen allgemeinen Einblick in den Grundstücksmarkt, ist aber zur konkreten Wertermittlung nicht geeignet“. Über die Preisspiegel heißt es an anderer Stelle: „Die Preisspiegel sind zur Wertermittlung nicht geeignet, da sie sich auf Grundstücke mit unterschiedlichen Zustandsmerkmalen beziehen.“

Dieser Hinweis stammt von amtlicher Stelle und nicht von mir, und er beschreibt genau das Problem, das jede Online-Schätzung hat. Bekannt sind ihr eine Postleitzahl, eine Quadratmeterzahl und ein Baujahr. Ob das Dach 2019 neu gedeckt wurde, ob der Garten nach Süden liegt, ob die Straße vor dem Haus laut ist oder ob die Nachbarwohnung gerade zum Höchstpreis verkauft wurde: Davon weiß sie nichts.

Deshalb betrachte ich Ihre Immobilie stets persönlich vor Ort. Ich prüfe Lage, Größe, Zustand, Ausstattung und die aktuelle Nachfrage in Ihrem Viertel und leite daraus eine nachvollziehbare Preisempfehlung ab. Was diese Wertermittlung im Einzelfall umfasst, klären wir vorher gemeinsam. Das Gespräch davor und die Bestandsaufnahme vor Ort kosten Sie nichts.

Ich erstelle allerdings keine Wertgutachten. Wenn Sie eine rechtsverbindliche Bewertung brauchen, etwa für das Finanzamt oder für ein Gericht, gehört das in die Hände eines vereidigten Sachverständigen oder des Gutachterausschusses selbst. Für die Frage „Zu welchem Preis verkaufe ich?“ bin ich Ihre Ansprechpartnerin.

• Ich verkaufe Ihre Immobilie von der Bestandsaufnahme über die Vermarktung bis zur Übergabe, komplett aus einer Hand.
• Die Immobilienbewertung nehme ich vorher persönlich bei Ihnen vor Ort vor.
• Bei der Vermietung übernehme ich alle Schritte: Rücknahme vom Vormieter, Herrichten, Vermarktung, Mieterauswahl inklusive Bonitätsprüfung, rechtsgültiger Mietvertrag, Übergabe mit Protokoll. Es gilt das Bestellerprinzip. Die Kosten trägt daher der Vermieter als Auftraggeber. Ob und in welchem Umfang die Aufwendungen steuerlich als Werbungskosten abzugsfähig sind, sollten Sie mit Ihrem Steuerberater besprechen.
• Auf Wunsch vermarkte ich Off-Market. Ihre Immobilie erscheint dann auf keinem Portal, sondern wird ausgewählten, bereits geprüften Interessenten aus meiner Kundendatenbank vorgestellt. In einer Stadt, in der man sich im Viertel kennt, ist das für manche Verkäufer der entscheidende Punkt.
• Ich berate Sie dazu, welche Maßnahmen sich vor dem Verkauf lohnen und welche nicht, bei Bedarf mit Home-Staging, also dem gezielten Herrichten der Räume für Fotos und Besichtigungen.
• Für Modernisierung und Sanierung vermittle und koordiniere ich Betriebe aus meinem Handwerkernetzwerk.
• Neben Häusern und Eigentumswohnungen vermittle ich Gewerbeimmobilien sowie Anlage- und Investmentobjekte, im Kauf wie in der Miete.
• Bei der Beschaffung von Grundbuchauszügen, Grundrissen und Energieausweisen unterstütze ich Sie gerne, sofern Unterlagen fehlen.

Wie lange das dauert, lässt sich seriös nicht im Voraus sagen. Es hängt vom Objekt ab, von der Nachfrage im Viertel und vor allem von einem realistischen Preis. Erfahrungsgemäß kostet ein überhöhter Wunschpreis am Ende mehr Zeit, als er einbringt.

Was Sie zum Erstgespräch schon bereitlegen können

Nichts davon ist Voraussetzung für das Gespräch. Je mehr Unterlagen jedoch bereits vorliegen, desto fundierter fällt meine erste Einschätzung aus.

• Grundbuchauszug (über das Grundbuchamt oder Ihren Notar)
• aktuelle Grundrisse
• Wohn- beziehungsweise Nutzflächenberechnung
• Energieausweis; nach § 80 GEG ist er spätestens bei der Besichtigung vorzulegen, unabhängig davon, ob Sie selbst vermarkten oder mich beauftragen
• bei einer Eigentumswohnung zusätzlich: Teilungserklärung, die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan und Stand der Instandhaltungsrücklage
• Belege zu Sanierungen und Modernisierungen der letzten Jahre

Fehlt etwas, ist das kein Hindernis; die fehlenden Unterlagen besorgen wir dann gemeinsam.

Stuttgart hat 23 Stadtbezirke, und der Markt sieht in jedem anders aus. Ich bin in und um Stuttgart tätig, mein Schwerpunkt liegt im Nordwesten und im Großraum Weilimdorf. Dort befindet sich mein Büro, und dort bin ich seit Jahren unterwegs.

Wie unterschiedlich groß die Teilmärkte allein hier sind, zeigt der Grundstücksmarktbericht:

¹ einschließlich Erbbaurechte. Auszug aus Tabelle 4.3, Grundstücksmarktbericht 2026 (Gutachterausschuss Stuttgart), abgerufen am 28. Juli 2026.

Zwei Dinge fallen an dieser Tabelle auf. In Weilimdorf wurden die wenigsten bebauten Grundstücke verkauft, zugleich war die gehandelte Fläche mit Abstand die größte. Der Zuschnitt der Verkäufe ist dort ein anderer als in den Nachbarbezirken. Je größer das Grundstück, desto stärker hängt Ihr Preis am Bodenwert, und genau dort greift die Fortschreibung von minus fünf Prozent. Bei einer Eigentumswohnung wirkt sich der Bodenrichtwert weniger unmittelbar aus, weil er sich auf alle Miteigentumsanteile verteilt. Dieselbe Meldung bedeutet für zwei Eigentümer also sehr Unterschiedliches.

In Zuffenhausen wurden annähernd gleich viele bebaute Grundstücke verkauft wie in Feuerbach, der Umsatz lag jedoch deutlich höher. Zugleich war der Wohnungsumsatz dort der niedrigste der drei Gemarkungen. Ein einzelnes größeres Objekt kann so eine Statistik verschieben. Über Ihr Haus sagt der Jahresumsatz einer Gemarkung deshalb wenig.

In Feuerbach zeigt sich besonders deutlich, dass Wohnen und Gewerbe auf engem Raum nebeneinanderliegen, und das ist für den Preis zweischneidig: Kurze Wege und eine gute Anbindung stehen auf der einen Seite, Lärm und Verkehr je nach Straßenzug auf der anderen. Zwei Adressen im selben Viertel können sich deshalb deutlich unterschiedlich verkaufen. Das ist genau die Art von Unterschied, die eine Online-Schätzung nicht abbildet.

Bei den Eigentumswohnungen mit Baujahr nach 1945 lagen die gezahlten Preise 2025 laut Bericht zwischen 2.138 und 5.870 Euro je Quadratmeter in Weilimdorf (77 Fälle), zwischen 2.597 und 7.504 Euro in Feuerbach (67 Fälle) und zwischen 2.222 und 6.564 Euro in Zuffenhausen (47 Fälle). Das sind Spannen von mehreren tausend Euro je Quadratmeter innerhalb einer einzigen Gemarkung, und wo Ihre Wohnung innerhalb dieser Spanne liegt, lässt sich aus der Ferne nicht ableiten.

Wie viel Gebäudesubstanz in diesen Stadtteilen vorhanden ist, zeigt ein Blick auf den Wohnungsbestand: In Weilimdorf standen zum 31. Dezember 2022 4.516 Wohngebäude mit 15.606 Wohnungen, in Feuerbach 4.217 Gebäude mit 15.621 Wohnungen, in Zuffenhausen 5.006 Gebäude mit 18.000 Wohnungen.

Wohnungsbestand: Statistisches Amt der Landeshauptstadt Stuttgart, OpenData, CC BY 4.0, Stand 31. Dezember 2022, abgerufen am 28. Juli 2026. Preisspannen: Tabelle 5.11, Grundstücksmarktbericht 2026; dargestellt sind die Umsätze ab 3 Verkaufsfällen. Der Gutachterausschuss weist ausdrücklich darauf hin, dass die Preisspiegel zur Wertermittlung nicht geeignet sind.

Wenn Ihr Grundstück ein Erbbaurecht ist

Die Umsatzzahlen in der Tabelle zu den drei Gemarkungen schließen Erbbaurechte ausdrücklich mit ein, und das ist kein Randthema. Wenn Ihnen das Gebäude gehört, das Grundstück darunter aber jemand anderem, verkaufen Sie nicht das Grundstück, sondern Ihr Recht daran. Drei Punkte entscheiden dann über den Preis: die Restlaufzeit des Vertrags, die Höhe des Erbbauzinses und das, was im Vertrag zur Entschädigung am Ende steht.

Vor allem die Restlaufzeit wiegt schwer, denn sie spielt auch bei der Finanzierung eine Rolle, die der Käufer mit seiner Bank klärt. Bringen Sie den Erbbaurechtsvertrag deshalb zum Erstgespräch mit. Was darin steht, verändert die Einordnung mitunter deutlich. Zu den rechtlichen Fragen, etwa zur Zustimmung des Grundstückseigentümers beim Verkauf, gehört ein Notar oder ein Fachanwalt an den Tisch.

Der Markt sieht schon zwischen zwei Stadtbezirken unterschiedlich aus. Deshalb gibt es für die Bezirke im Nordwesten eigene Seiten:

Über die Stadtgrenze hinaus bin ich in Gerlingen, Ditzingen und Korntal-Münchingen für Sie da. Dort gelten die Zahlen von dieser Seite allerdings nicht: Diese drei Gemeinden liegen außerhalb des Stadtgebiets und damit außerhalb der Zuständigkeit des Stuttgarter Gutachterausschusses. Für sie gelten eigene Bodenrichtwerte. Wenn Sie eine Gewerbeimmobilie verkaufen oder vermieten möchten, finden Sie die Einzelheiten unter Gewerbeimmobilien in Stuttgart.

Stuttgart-Weilimdorf

Stuttgart-Feuerbach

Stuttgart-Zuffenhausen

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