Gewerbeimmobilien verkaufen in Stuttgart

Der Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart wertet jedes Jahr sämtliche Kaufverträge der Stadt aus. Sein Grundstücksmarktbericht 2026 beschreibt das Marktjahr 2025, und für Gewerbe stehen dort zwei Zahlen, die in verschiedene Richtungen zeigen: Bei Geschäfts- und Bürogebäuden wurden 36 Objekte gehandelt, 44 Prozent mehr als im Vorjahr, während der Geldumsatz auf 337 Millionen Euro zurückging, ein Minus von 12,8 Prozent. Beides sind Gewerbeimmobilien im engeren Sinn; Fabrik-, Logistik- und Werkstattgebäude zählt der Bericht hier nicht mit.

Teilt man den Geldumsatz durch die Zahl der Objekte, entfallen auf jedes gehandelte Geschäfts- oder Bürogebäude überschlägig rund 9,4 Millionen Euro, nach rund 15,5 Millionen im Jahr davor. Diese beiden Werte stehen so nicht im Bericht; sie sind meine eigene Überschlagsrechnung aus den dort ausgewiesenen Zahlen. Es wechseln also mehr, aber kleinere oder günstigere Objekte den Eigentümer. Bei 36 Fällen kann allerdings ein einzelner Großverkauf das Bild verschieben; belastbar ist das als Tendenz, nicht als Preisaussage. Über den gesamten Stuttgarter Immobilienmarkt wurden 5.412 Verkäufe registriert, ein Plus von 10,9 Prozent und erstmals seit 2021 wieder über dem Zehnjahresdurchschnitt von 5.069.

Bei den Bodenrichtwerten hält sich der Bericht für den gewerblichen Bereich bewusst zurück. Sie wurden dort „je nach Nutzungsart unverändert oder mit einer negativen Entwicklung fortgeschrieben“. Eine Prozentzahl nennt der Gutachterausschuss für Gewerbe nicht. Die im Bericht genannten minus fünf Prozent beziehen sich auf den Wohnungsbau.

Der Stuttgarter Gewerbemarkt ist also in Bewegung, aber die Basis bleibt mit 36 Verkäufen im Jahr sehr schmal.

Ein Blick in den amtlichen Preisspiegel zeigt, warum eine Online-Schätzung bei Gewerbeobjekten nicht trägt. Die folgende Übersicht fasst zusammen, was die Statistik für Stuttgart 2025 überhaupt hergibt und welche Bezugsgröße jeweils gilt:

Die Bezugsgrößen laufen auseinander: Bei bebauten Objekten zählt die Nutzfläche, bei Bauland die Grundstücksfläche. Legt man die Zahlen nebeneinander, ohne das zu beachten, verrechnet man sich um ein Vielfaches. Dazu kommen die geringen Fallzahlen: Ausgewertet wurden sieben Geschäftshäuser in einer Stadt mit rund 605.000 Einwohnern, und die Spanne reicht vom Einfachen bis fast zum Achtfachen. Die Baujahre der ausgewerteten Objekte liegen zwischen 1907 und 2005, die Größen zwischen 250 und über 10.000 Quadratmetern.

Der Gutachterausschuss weist in seinem Bericht selbst ausdrücklich darauf hin:

Dieselbe Behörde bietet für Wohnungseigentum eine statistische Immobilienwertauskunft an und schreibt dazu, sie sei „nicht mit einem Gutachten gleichzusetzen“. Für Gewerbeimmobilien gibt es dieses Angebot gar nicht.

Bei einer Eigentumswohnung fragt der Käufer nach dem Quadratmeterpreis. Bei einer Gewerbeimmobilie fragt er zuerst nach dem Ertrag: Was wirft das Objekt im Jahr ab, und wie sicher ist dieser Ertrag? Aus der Jahresnettokaltmiete und einem Vielfachen davon entsteht die Größenordnung. Alles Weitere ist die Frage, ob dieses Vielfache nach oben oder unten geht.

Nehmen Sie zwei Hallen im selben Gewerbegebiet mit gleicher Fläche und gleicher Jahresmiete. Die eine ist an einen etablierten Betrieb vermietet, der Vertrag läuft noch acht Jahre, und das Gebäude ließe sich ohne Umbau auch von einem Handwerks- oder Logistikbetrieb nutzen. Die andere ist an einen jungen Betrieb vermietet, der Vertrag endet in anderthalb Jahren, und die Halle ist auf einen einzigen Produktionsprozess zugeschnitten. Beide werfen heute denselben Ertrag ab, im Wert unterscheiden sie sich jedoch erheblich.

Was das Vielfache bewegt:

• Restlaufzeit der Mietverträge und Bonität der Mieter
• Drittverwendungsfähigkeit: Wer außer dem heutigen Nutzer kann mit dieser Fläche etwas anfangen, und was müsste er dafür umbauen?
• Restnutzungsdauer des Gebäudes und Instandhaltungsstand der Technik
• Leerstandsrisiko und die Frage, wie schnell sich die Fläche neu belegen ließe
• Der energetische Zustand, der bei Bestandsobjekten zunehmend ins Gewicht fällt
• Die Merkmale, die man nur vor Ort sieht: Deckenhöhe, Bodenbelastbarkeit, Andienung und Rangierfläche, Tor- und Rampensituation, Stellplätze, Zuschnitt, Teilbarkeit

Auf ein konkretes Vielfaches lege ich mich ohne Besichtigung nicht fest. Der Gutachterausschuss ermittelt solche Kennzahlen zwar und veröffentlicht sie für Geschäfts- und Bürogebäude. Das Kapitel mit den nötigen Erläuterungen fehlt jedoch in der frei zugänglichen Fassung des Marktberichts, und eine Zahl ohne ihre Ableitung würde Sie eher in die Irre führen als weiterbringen.

Eine zweite Frage ist, wer überhaupt als Käufer infrage kommt. Ein Eigennutzer kauft für seinen eigenen Betrieb; ihn interessiert, ob sein Prozess hineinpasst, und der laufende Mietvertrag stört ihn eher. Ein Kapitalanleger kauft den Ertrag; für ihn zählen Restlaufzeit und Mieterbonität. Beim Projektentwickler zählt nur das Grundstück, den Bestand rechnet er als Abrisskosten. Für dieselbe Gewerbeimmobilie entstehen so drei verschiedene Preise. Welche Gruppe Sie ansprechen, entscheidet sich, bevor die Vermarktung beginnt.

Ein zu hoher Startpreis wiegt bei einer Gewerbeimmobilie schwerer als bei einer Wohnung. Für eine Spezialhalle gibt es nicht Dutzende passender Käufer, sondern eine Handvoll. Wenn ich diese Handvoll mit einem unrealistischen Preis anspreche, ist der diskrete Weg verbraucht, bevor er begonnen hat. Danach bleibt nur noch das öffentliche Inserat, und dort steht das Objekt dann sichtbar und mit Preishistorie.

Deshalb sehe ich mir Ihr Objekt persönlich an, statt eine Zahl aus einem Rechner zu übernehmen.

Was Sie vor dem Verkauf noch beeinflussen können

Manches am Ertragsprofil lässt sich vor der Vermarktung noch bewegen, und es kostet meist wenig:

• einen auslaufenden Mietvertrag rechtzeitig verlängern, statt ihn auslaufen zu lassen
• Nachweise zu Deckenhöhe, Bodenbelastbarkeit und Statik beschaffen, damit ein Käufer nicht selbst messen muss
• vorab die Auskunft aus dem Bodenschutz- und Altlastenkataster einholen; das nimmt der Verhandlung eine Unbekannte. Meine Einschätzung dazu: Ein Altlastenverdacht, der erst in der Prüfung durch den Käufer auftaucht, kostet fast immer mehr als derselbe Verdacht, der von Anfang an auf dem Tisch liegt. Im zweiten Fall reden wir über eine bekannte Größe, im ersten rechnet der Käufer seinen eigenen Risikoaufschlag. Für die fachliche Bewertung eines Verdachts brauchen Sie einen Sachverständigen für Altlasten
• klar abgrenzen, welche Betriebsvorrichtungen mitverkauft werden und welche Sie mitnehmen
• offene Instandhaltungen dokumentieren oder erledigen; über mein Handwerkernetzwerk lässt sich das koordinieren

Privat- und Gewerbeimmobilien in und um Stuttgart vermittle ich zum Kauf wie zur Miete, und als Einzelmaklerin betreue ich jeden Schritt selbst. Sie haben damit eine feste Ansprechpartnerin und wissen jederzeit, wer für Ihr Anliegen zuständig ist.

Gewerbeimmobilie verkaufen

• Bestandsaufnahme vor Ort und Preisfindung
• Unterlagen beschaffen und aufbereiten
• Fotos vom Objekt
• Vermarktung über Portale, Social Media oder diskret Off-Market
• Besichtigungen in Einzelterminen
• Vorauswahl der Interessenten samt Prüfung der Finanzierungsunterlagen
• Preisverhandlung, Notartermin, Übergabe mit Protokoll

Gewerbeimmobilie vermieten

Für Vermieter biete ich ein Rundum-Sorglos-Paket: Rücknahme vom Vormieter, Herrichten, Vermarktung, Mieterauswahl mit Bonitätsprüfung und Selbstauskunft, rechtsgültiger Mietvertrag, Übergabe mit Protokoll.

Häufig sorgt ein Punkt für Verwirrung: Das Bestellerprinzip, nach dem die Provision derjenige trägt, der den Makler beauftragt, gilt nach § 2 Absatz 1a des Wohnungsvermittlungsgesetzes nur für die Vermittlung von Wohnraum. Für selbstständig vermieteten Gewerberaum gilt es nicht. Wer die Provision trägt und in welcher Höhe, hängt bei Gewerbeflächen vom Auftrag ab; ich vereinbare das transparent mit Ihnen, bevor Sie sich entscheiden. Wie die Kosten steuerlich zu behandeln sind, klärt Ihr Steuerberater.

Verkaufen oder vermieten?

Viele Eigentümer, die mich anrufen, sind sich in dieser Frage noch nicht sicher. Eine allgemeingültige Antwort gibt es nicht, aber die Fragen, an denen es sich meist entscheidet, sind überschaubar:

Ich sage Ihnen im Erstgespräch offen, wohin ich bei Ihrem Objekt tendiere, und begleite Sie auf beiden Wegen. Rufen Sie mich an oder schreiben Sie mir.

Gewerbefläche suchen oder anmieten

Suchen Sie selbst eine Fläche, nehme ich Sie kostenfrei in meine Kundendatenbank auf. Sie legen Region, Objektart und Budget fest und erfahren vorab von passenden Objekten, auch von solchen, die nie öffentlich inseriert werden.

Diskret verkaufen, ohne öffentliches Inserat

Bei laufendem Betrieb ist der Zeitpunkt, zu dem die Belegschaft davon erfährt, oft die heiklere Frage als der Preis. Ein Inserat im Portal spricht sich schneller herum, als vielen lieb ist: Erst fragt ein Mitarbeiter, dann ein Kunde, dann der Wettbewerb. Beim Off-Market-Verkauf stelle ich Ihre Gewerbeimmobilie ausschließlich geprüften Interessenten aus meiner Kundendatenbank vor, die zu Ihrem Objekt passen. Besichtigungen finden bei mir grundsätzlich in Einzelterminen statt, nie als Sammeltermin. Bei einer Halle mit laufender Produktion entscheidet das mit darüber, wie störungsfrei der Betrieb weiterläuft.

Wenn vor der Vermarktung etwas hergerichtet werden muss, vermittle ich Handwerker aus meinem Netzwerk und koordiniere die Arbeiten. Die Arbeiten selbst führe ich nicht aus, denn ich bin Maklerin und kein Bauunternehmen.

Die Gewerbegebiete von Weilimdorf, Feuerbach und Zuffenhausen liegen dicht beieinander im Stuttgarter Nordwesten. Mein Büro befindet sich im Molchweg in Stuttgart-Weilimdorf, in unmittelbarer Nähe dieser Gebiete.

Die Landeshauptstadt Stuttgart betreibt in Weilimdorf ein Kooperatives Gewerbegebietsmanagement, getragen vom Amt für Stadtplanung und Wohnen und der Wirtschaftsförderung. Dazu gehören Gebietskonferenzen, die ausdrücklich dem Austausch mit Eigentümerinnen, Eigentümern und Unternehmen dienen; die vierte fand am 16. Oktober 2024 vor Ort im W11 Wissenscampus in der Weissacher Straße statt. Im Rahmen des Programms lässt die Stadt außerdem die Konzeptstudie „Klimaneutrales Gewerbegebiet Weilimdorf 2035“ erarbeiten. Was das für Kaufpreise bedeutet, sagt die Studie nicht. Nach meiner Einschätzung kommt der energetische Zustand einer Halle in Verkaufsverhandlungen inzwischen jedoch fast immer zur Sprache.

Auch im Kaufgeschehen fällt der Stadtbezirk auf. Der Grundstücksmarktbericht führt die Verkäufe unbebauter Grundstücke nach Stadtbezirken auf. Im Jahr 2025 wurde stadtweit in genau drei Stuttgarter Stadtbezirken ein Bauplatz im Gewerbegebiet verkauft: in Münster, in Stammheim und in Weilimdorf. Dazu kamen in Weilimdorf fünf Bauplätze im Wohn- und Mischgebiet.

Feuerbach und Zuffenhausen gehörten nicht dazu: In beiden Stadtbezirken wechselte 2025 kein einziger Gewerbe-Bauplatz den Eigentümer; in Feuerbach wurden vier, in Zuffenhausen fünf Bauplätze im Wohn- und Mischgebiet verkauft. Verkauft wird dort Bestand, denn neu bebaubare Gewerbeflächen kamen im Berichtsjahr gar nicht auf den Markt.

Stadtweit sah das 2016 noch anders aus: Bauplätze, die dem Grundstückstyp Bürogebiet zugeordnet werden konnten, gab es damals siebzehn, 2025 genau einen. Im Industriegebiet wurde zwei Jahre in Folge überhaupt kein Bauplatz verkauft.

Meine Marktkenntnis reicht über die Stadtgrenze hinaus: Ditzingen, Gerlingen und Korntal-Münchingen gehören zu meinem Tätigkeitsgebiet.

1. Bestandsaufnahme der Gewerbeimmobilie vor Ort im kostenlosen Erstgespräch; den Verkaufspreis legen wir gemeinsam fest
2. Unterlagen zusammenstellen; fehlt etwas, unterstütze ich Sie bei der Beschaffung
3. Objekt herrichten, bei Bedarf mit Home-Staging
4. Vermarktung über Portale, Social Media oder diskret Off-Market, Besichtigungen ausschließlich in Einzelterminen
5. Vorauswahl der Interessenten einschließlich Prüfung der Finanzierungsunterlagen
6. Verhandlung, Notartermin und Übergabe mit Protokoll

Wie lange das dauert, kann ich Ihnen seriös nicht pauschal sagen. Es hängt von Lage, Zustand, Ausstattung und Nachfrage ab, vor allem aber vom Preis. Eine gut geschnittene Halle mit laufendem Mietvertrag spricht einen deutlich größeren Kreis an als ein Spezialobjekt mit Investitionsstau. Eine feste Wochenzahl lässt sich daraus nicht ableiten.

Checkliste: Was Sie vor meinem Besuch bereitlegen können

Je mehr davon vorliegt, desto belastbarer wird meine erste Einschätzung zu Ihrer Gewerbeimmobilie. Vollständig muss es beim ersten Termin nicht sein.

• Grundbuchauszug und aktuelle Flurkarte
• Grundrisse, Schnitte, Ansichten
• Baugenehmigung und die genehmigte Nutzungsart
• Flächenaufstellung, getrennt nach Nutz- und Mietfläche
• Mietverträge, Mieterliste, Restlaufzeiten
• Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre
• Energieausweis
• Nachweise zu Brandschutz, bei Bedarf Aufzugsprüfung
• Stellplatznachweis
• Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis (über die zuständige Stelle der Stadt; bei der Beschaffung unterstütze ich Sie)
• Auskunft aus dem Bodenschutz- und Altlastenkataster (ebenfalls über die Stadt)
• Statik- und Bodenbelastbarkeitsnachweise
• Liste der Betriebsvorrichtungen und des Inventars: Krananlage, Absaugung, Kühlzellen, Hebebühnen. Was davon zum Kaufgegenstand gehört, sollte früh feststehen
• Gebäudeversicherung samt Schadenshistorie
• Erschließungs- und Anliegerbeitragsbescheide
• Unterlagen zu Modernisierungen und Instandhaltungen

Beim Verkauf oder bei der Vermietung ist ein Energieausweis auszustellen, wenn nicht bereits ein gültiger vorliegt. Das gilt nach § 80 Absatz 3 des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) nicht nur für Wohngebäude. Verkäufer oder Immobilienmakler haben ihn dem Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und nach Abschluss des Kaufvertrags unverzüglich zu übergeben (§ 80 Absatz 4 GEG).

Zwei Punkte sind bei Nichtwohngebäuden anders als bei einer Wohnung:

• In Immobilienanzeigen sind Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch für Wärme und für Strom jeweils getrennt aufzuführen (§ 87 Absatz 2 GEG). Baujahr und Energieeffizienzklasse gehören zu den Pflichtangaben für Wohngebäude und entfallen hier.
• Befinden sich in einem Gebäude mehr als 500 Quadratmeter Nutzfläche mit starkem Publikumsverkehr, ist der Energieausweis öffentlich sichtbar auszuhängen, sobald einer vorliegt (§ 80 Absatz 7 GEG). Bei behördlicher Nutzung greift die Pflicht schon oberhalb von 250 Quadratmetern, und dort muss auch ein Ausweis erstellt werden (§ 80 Absatz 6 GEG).

Ausstellen darf den Ausweis nur eine dafür berechtigte Person, etwa ein Fachbetrieb oder ein zertifizierter Energieberater; bei der Beschaffung helfe ich Ihnen gern.

Beim Verkauf einer Wohnung ist die Steuerfrage meist schnell erledigt. Bei einer Gewerbeimmobilie kann sie den Nettoerlös spürbar verändern, und der Zeitpunkt entscheidet mit. Ich bin keine Steuerberaterin und darf Sie dazu nicht beraten; zwei Punkte spreche ich jedoch früh an, damit Sie sie rechtzeitig mit Ihrem Steuerberater klären können.

Der erste Punkt ist die Option zur Umsatzsteuer. Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen, sind nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG von der Umsatzsteuer befreit; der Verkauf eines Grundstücks gehört dazu. § 9 Absatz 1 UStG erlaubt es einem Unternehmer, einen solchen Umsatz als steuerpflichtig zu behandeln, wenn er an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird. Für den Ablauf ist entscheidend, dass dieser Verzicht auf die Steuerbefreiung nach § 9 Absatz 3 Satz 2 UStG nur in dem notariell zu beurkundenden Vertrag selbst erklärt werden kann. Nach dem Notartermin ist es dafür zu spät. Ob eine Option in Ihrem Fall sinnvoll ist, entscheidet Ihr Steuerberater.

Der zweite Punkt ist die Vorsteuerberichtigung. Wurde beim Kauf einer Gewerbeimmobilie oder bei Baumaßnahmen Vorsteuer geltend gemacht, kann ein späterer steuerfreier Verkauf eine Berichtigung des Vorsteuerabzugs nach § 15a UStG auslösen. Das greift, wenn der Verkauf umsatzsteuerlich anders zu beurteilen ist als die bisherige Verwendung (§ 15a Absatz 8 UStG). Bei Grundstücken beträgt der Berichtigungszeitraum zehn Jahre. Er beginnt mit der erstmaligen Verwendung (§ 15a Absatz 1 Sätze 1 und 2 UStG). Wo Sie in diesem Zeitraum stehen, rechnet Ihnen Ihr Steuerberater aus. Es lohnt sich, das früh zu tun: Die Antwort kann den sinnvollen Verkaufszeitpunkt verschieben.

So arbeite ich: persönlich, professionell und präsent, ohne zu drängen. Was ich für Ihr Objekt konkret vorschlagen würde, sage ich Ihnen im Erstgespräch; Referenzen stelle ich Ihnen auf Wunsch persönlich zur Verfügung.

Claudia Hanf Immobilien · Molchweg 59, 70499 Stuttgart · Telefon +49 179 7352 998 · E-Mail info@hanfimmobilien.de · Kontakt- und Bewertungsformular auf meiner Website

Immobilienmaklerin (IHK) · eine feste Ansprechpartnerin von der Bewertung bis zur Übergabe · Bewertung vor Ort statt Online-Schätzung · Besichtigungen in Einzelterminen

Zum Weiterlesen: persönliche Immobilienbewertung vor Ort, so läuft der Verkauf bei mir ab und Modernisierung und Sanierung über mein Handwerkernetzwerk.

Quellen: Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart, Grundstücksmarktbericht 2026 (Internetversion, Berichtsjahr 2025, abgerufen am 28. Juli 2026) · Landeshauptstadt Stuttgart, Amt für Stadtplanung und Wohnen und Wirtschaftsförderung, Dokumentation Kooperatives Gewerbegebietsmanagement Weilimdorf (3. Gebietskonferenz, abgerufen am 28. Juli 2026) sowie Präsentation der 4. Gebietskonferenz vom 16. Oktober 2024 · Stadtmessungsamt Stuttgart, Bodenrichtwertkarte Ausgabe 2026, Stichtag 1. Januar 2026 (gis7.stuttgart.de, abgerufen am 28. Juli 2026) · BORIS-BW, Zentrale Geschäftsstelle für Grundstückswertermittlung (abgerufen am 28. Juli 2026) · §§ 80 und 87 GEG, §§ 566 und 578 BGB, § 2 Wohnungsvermittlungsgesetz sowie §§ 4, 9 und 15a UStG, Bundesamt für Justiz (Rechtsstand 28. Juli 2026)

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