Wohnungsverkauf in Stuttgart: Ich begleite Sie persönlich

Der Gutachterausschuss der Stadt hat im Juni 2026 seinen Bericht für das Jahr 2025 vorgelegt. Für den Teilmarkt Wohnungs- und Teileigentum stehen dort 3.759 Kauffälle, ein Plus von 11,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Der Geldumsatz stieg um 11,7 Prozent auf rund 1,25 Milliarden Euro und lag damit über dem Zehnjahresdurchschnitt von 1,18 Milliarden.

Dabei lohnt ein Blick auf die Zusammensetzung dieser Kauffälle. Von den verkauften Eigentumswohnungen waren 3.122 Wiederverkäufe, dagegen wurden 162 Neubauwohnungen verkauft. Auf zwanzig gebrauchte Wohnungen kam also ungefähr eine neue.

Dazu passt, was das Statistische Amt für denselben Zeitraum meldet: 2025 wurden in Stuttgart 661 Wohnungen fertiggestellt, im Jahr davor waren es 1.321. Genehmigt wurden 1.330 Wohnungen, rund 38 Prozent mehr als 2024. Zwischen Genehmigung und Fertigstellung liegen aber oft Jahre, und der Bauüberhang stand zum Jahresende bei 4.067 Wohnungen.

Für Sie als Eigentümerin oder Eigentümer heißt das vor allem eins: Zahlenmäßig fällt der Neubau als Vergleichsobjekt kaum ins Gewicht. Ihre Konkurrenz sind andere Bestandswohnungen. Wer sich Ihre Wohnung ansieht, vergleicht sie mit der Wohnung zwei Straßen weiter, die aus demselben Baujahr stammt und einen ähnlichen Grundriss hat. Der Unterschied liegt dann im Zustand und darin, wie gut Sie ihn belegen können.

Quelle: Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart, Grundstücksmarktbericht 2026 (Immobilienmarkt 2025), veröffentlicht am 23. Juni 2026, S. 5, abgerufen am 29. Juli 2026. Kauffälle Wohnungs- und Teileigentum ohne Erbbaurechte. Wohnungsbauzahlen: Statistisches Amt der Landeshauptstadt Stuttgart, Meldung vom Juni 2026, abgerufen am 29. Juli 2026.

Der Bericht nennt zwei stadtweite Durchschnitte: 8.236 Euro je Quadratmeter Wohnfläche für eine Neubauwohnung, 4.226 Euro für eine Eigentumswohnung im Wiederverkauf. Diese 4.226 Euro finden Sie in fast jedem Bericht über den Stuttgarter Wohnungsmarkt. Als Rechengrundlage für Ihre Wohnung taugen sie trotzdem nicht.

Der Bericht selbst liefert den Grund. In Tabelle 5.11 sind die Preise für Wohnungseigentum nach Gemarkungen aufgeschlüsselt, und zwar als Minimum und Maximum, nicht als Mittelwert. Im Baujahrsegment nach 1945 reicht die Spanne in Feuerbach von 2.597 bis 7.504 Euro je Quadratmeter, ausgewertet über 67 Verkaufsfälle. In Zuffenhausen reicht sie von 2.222 bis 6.564 Euro über 47 Fälle, in Weilimdorf von 2.138 bis 5.870 Euro über 77 Fälle.

Innerhalb derselben Gemarkung und desselben Baujahrsegments liegt damit annähernd der Faktor drei zwischen dem günstigsten und dem teuersten Quadratmeter. Über alle Gemarkungen hinweg und für gebrauchte Wohnungen beider Baujahrsegmente liegt der niedrigste ausgewiesene Wert bei 1.515 Euro (Stuttgart-Ost, Baujahr bis 1945) und der höchste bei 10.785 Euro (Stuttgart-Nord, Baujahr nach 1945).

Was diese Spanne auseinanderzieht, sind genau die Dinge, die ein Rechenmodell nicht kennt: das Stockwerk, ein vorhandener oder fehlender Aufzug, die Ausrichtung des Balkons, die Straße davor, der Zustand des Bades, die Frage, ob das Dach saniert ist oder die Sanierung erst noch beschlossen werden muss. Laut Bericht enthalten diese Preisspannen zusätzlich den Bodenanteil, nicht allein das Gebäude.

Ein weiteres Detail aus derselben Tabelle zeigt, wo die Grenzen der Statistik liegen. Der Gutachterausschuss weist Preisspannen erst ab drei Verkaufsfällen aus. Für Weilimdorf steht im Segment Baujahr bis 1945 deshalb keine Spanne, sondern nur eine Zahl: ein einziger Verkaufsfall im ganzen Jahr. Besitzen Sie eine Altbauwohnung in Weilimdorf, hilft Ihnen die Tabelle an dieser Stelle also nicht weiter. Der Bericht macht damit nichts falsch, er zeigt nur, wo die amtlichen Zahlen aufhören und jemand vorbeikommen muss, der sich Ihre Wohnung ansieht.

Wenn Sie sich selbst grob einordnen wollen, sind das die Punkte, die ich vor Ort in dieser Reihenfolge ansehe:

• Geschoss und Aufzug: Erdgeschoss zur Straße und Dachgeschoss ohne Aufzug ziehen nach unten, mittlere Lagen mit Aufzug nach oben.
• Zustand von Bad und Heizung: Das sind die beiden Posten, nach denen Käufer zuerst fragen, weil sie am teuersten nachzuholen sind.
• Grundriss: Durchgangszimmer und fensterlose Innenbäder drücken den Preis, ein klar getrennter Schnitt stützt ihn.
• Zustand von Treppenhaus, Fassade und Dach: Sie wirken auf Ihren Preis, obwohl sie Ihnen nicht allein gehören.

Zwei Punkte wiegen in Stuttgart nach meiner Erfahrung schwerer als anderswo. Ein Balkon oder eine Terrasse nach Süden oder Westen zählt hier oft mehr als ein zusätzlicher Quadratmeter Wohnfläche. Zudem macht die Hanglage aus einer einzigen Straße zwei verschiedene Lagen: Oben ist es ruhig, unten hört man den Verkehr.

Eine Zahl sollten Sie außerdem prüfen, bevor überhaupt ein Quadratmeterpreis gebildet wird: Ihre Wohnfläche. Was in der Teilungserklärung oder im alten Exposé steht, weicht häufiger von der tatsächlichen Fläche ab, als man denkt, weil Balkone, Terrassen und Dachschrägen unterschiedlich angerechnet werden. Ein Vergleich der Quadratmeterpreise auf falscher Grundlage verzerrt alles Weitere.

Ein Sonderfall taucht in den genannten Zahlen gar nicht auf: Der Gutachterausschuss zählt die 3.759 Kauffälle ausdrücklich ohne Erbbaurechte. Steht Ihre Wohnung auf einem Erbbaurechtsgrundstück, gehört der Boden also einem Dritten, finden Sie sich in dieser Statistik nicht wieder; Restlaufzeit und Erbbauzins bestimmen dann Preis und Finanzierbarkeit mit. Das sehe ich mir bei der Bestandsaufnahme an, die vertraglichen Details gehören zu Ihrem Notar.

Für diese Einschätzung komme ich zu Ihnen in die Wohnung. Ich sehe mir Lage, Größe, Zustand, Ausstattung und die Nachfrage in Ihrem Viertel persönlich an und leite daraus eine nachvollziehbare Preisempfehlung ab. Was diese Wertermittlung im Einzelfall umfasst, stimmen wir vorher gemeinsam ab. Das Gespräch davor und die Bestandsaufnahme bei Ihnen kosten Sie nichts.

Dabei gilt eine klare Grenze: Ich erstelle keine Wertgutachten. Brauchen Sie eine rechtsverbindliche Bewertung, etwa für das Finanzamt oder für ein Gericht, gehört das zu einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Für die Frage „Zu welchem Preis biete ich meine Wohnung an?“ bin ich dagegen die richtige Ansprechpartnerin.

Preisspannen: Grundstücksmarktbericht 2026, Tabelle 5.11, S. 35, sowie S. 5 und S. 28. Angaben in Euro je Quadratmeter Wohnfläche, Minimum und Maximum, keine Durchschnitte. Die Zeilen der Tabelle sind nach Gemarkungen gegliedert; Gemarkung und Stadtbezirk sind nicht in jedem Fall deckungsgleich.

Das ist der praktische Unterschied zwischen Wohnungsverkauf und Hausverkauf, und ich erlebe regelmäßig, dass er unterschätzt wird. Beim Haus liegt fast alles bei Ihnen zu Hause oder beim Grundbuchamt. Bei einer Eigentumswohnung liegt der wichtigere Teil bei Ihrer Hausverwaltung, und die arbeitet nach ihrem eigenen Takt. Sie warten dann auf eine Jahresabrechnung, die jemand anderes verschickt, und merken dabei, dass Sie Ihren eigenen Zeitplan nur zum Teil selbst in der Hand haben.

Eines können Sie heute schon tun: Schreiben Sie Ihrer Verwaltung eine E-Mail und fragen Sie fünf Unterlagen an, nämlich die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, die Beschluss-Sammlung, die letzten drei Jahresabrechnungen, den aktuellen Wirtschaftsplan und den Stand der Erhaltungsrücklage. Fragen Sie im selben Zug nach Bearbeitungsdauer und Kosten. Beides ist von Verwaltung zu Verwaltung verschieden, und beides erfahren Sie besser jetzt als drei Wochen vor dem Notartermin.

Vier Punkte sorgen dabei regelmäßig für Verwirrung.

Am häufigsten werde ich nach der Verwalterzustimmung gefragt, also danach, ob für den Verkauf grundsätzlich das Ja der Verwaltung nötig ist. Das ist nicht der Fall: Nach § 12 WEG kann eine solche Zustimmung vereinbart werden. Ob sie für Ihre Wohnung gilt, steht in der Teilungserklärung. Ist sie vereinbart, darf sie nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Ist sie es nicht, ist das Thema erledigt. Deshalb steht die Teilungserklärung bei mir immer ganz oben auf der Liste.

Der zweite Punkt ist die Sonderumlage, also eine zusätzliche Zahlung aller Eigentümer für eine konkrete Maßnahme. Hat die Gemeinschaft eine größere Maßnahme beschlossen, die noch nicht abgerechnet ist, steht im Raum, wer sie trägt. Genau das gehört in den Kaufvertrag, sonst wird es später zwischen Ihnen und dem Käufer strittig. Die Formulierung dafür macht Ihr Notar, aber das Thema muss vor dem Termin auf dem Tisch liegen.

Der Stellplatz ist die dritte Stolperstelle. Er gehört bei einer Eigentumswohnung häufig nicht selbstverständlich dazu. Er kann eigenes Teileigentum mit eigener Grundbuchstelle sein oder Ihnen über ein Sondernutzungsrecht (§ 5 Abs. 4 WEG) an einer Gemeinschaftsfläche zustehen. Für den Verkauf ist das ein Unterschied: Im ersten Fall ist der Stellplatz ein eigener Kaufgegenstand, im zweiten ein Recht, das mit der Wohnung mitgeht. Ein Blick in die Teilungserklärung klärt das in fünf Minuten.

Der vierte Punkt ist die Reihenfolge. Die Verwaltung ist in aller Regel der Engpass, nicht das Grundbuchamt. Wenn ich eine Wohnung übernehme, frage ich die Verwaltung ganz zu Beginn an, noch bevor die Fotos entstehen. Das ist unspektakulär, aber es ist die Stelle, an der Unterlagen am häufigsten liegen bleiben. Fehlt Ihnen etwas davon, übernehme ich das Beschaffen und Aufbereiten der Unterlagen für Sie.

Mehr zum Wohnungsmarkt in einem einzelnen Stadtbezirk finden Sie hier: Wohnung verkaufen in Stuttgart-Weilimdorf.

Auch eine vermietete Wohnung lässt sich verkaufen. Beim Wohnungsverkauf in Stuttgart ist das sogar ein häufiger Fall. Der Käuferkreis ist dann ein anderer, oft Kapitalanleger statt Selbstnutzer, und einige Regeln sollten Sie kennen, bevor Sie inserieren.

Nach § 566 BGB tritt der Käufer in das bestehende Mietverhältnis ein, Stichwort „Kauf bricht nicht Miete“. Der Mietvertrag läuft also unverändert weiter, der Käufer wird automatisch neuer Vermieter.

Wurde die Wohnung erst in Wohnungseigentum umgewandelt, nachdem der Mieter eingezogen war, hat dieser nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht. Zudem setzt § 577a BGB in diesem Fall eine Sperrfrist: Auf Eigenbedarf kann sich ein Erwerber erst drei Jahre nach der Veräußerung berufen. In Gebieten mit gefährdeter Wohnraumversorgung kann eine Landesverordnung diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern.

Ob für Ihre Stuttgarter Wohnung die verlängerte Frist gilt, steht nicht im Bundesgesetz, sondern hängt vom Landesrecht ab. Das ist eine Rechtsfrage, und die gehört zu einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht oder zu Ihrem Notar. Ich sage Ihnen im Gespräch, an welcher Stelle Ihres Verkaufs sie relevant wird und wann Sie sie klären sollten.

Ein zweiter Punkt betrifft die Steuer. § 23 EStG kennt für Grundstücke eine Zehnjahresfrist zwischen Anschaffung und Veräußerung, mit Ausnahmen für selbst genutzte Immobilien. Ob und wie das auf Ihren Fall zutrifft, rechnet Ihnen Ihr Steuerberater aus. Ich rechne das nicht, aber ich frage im Erstgespräch nach dem Anschaffungsdatum, weil es manchmal den ganzen Zeitplan bestimmt.

Rechtsstand der zitierten Normen: 23. Juli 2026. Die Angaben sind allgemeine Information und ersetzen keine Rechtsberatung.

• Ich begleite den Verkauf Ihrer Eigentumswohnung von der Bestandsaufnahme bis zur Übergabe, komplett in einer Hand.
• Die Immobilienbewertung mache ich vorher persönlich bei Ihnen in der Wohnung. Online-Rechner nutze ich dafür nicht.
• Ich hole die Unterlagen ein und bereite sie auf, auch die bei der Verwaltung, und unterstütze Sie bei der Beschaffung des Energieausweises.
• Auf Wunsch verkaufe ich Ihre Wohnung Off-Market: Sie taucht auf keinem Portal auf, ich stelle sie nur geprüften Interessenten aus meiner eigenen Kundendatenbank vor.
• Besichtigungen führe ich ausschließlich in Einzelterminen durch. In einem Mehrparteienhaus fällt das deutlich weniger auf als eine Schlange im Treppenhaus.
• Stehen vorher noch Reparaturen oder kleinere Arbeiten an, vermittle und koordiniere ich Handwerker aus meinem Netzwerk.
• Wenn Sie kein Wohnungseigentum, sondern ein Haus verkaufen, ist der Hausverkauf in Stuttgart die passendere Seite für Sie.

1. Kostenloses Erstgespräch und Bestandsaufnahme vor Ort, dazu die Festlegung des Verkaufspreises.
2. Die Unterlagen zusammenstellen. Bei der Wohnung heißt das zuerst eine Anfrage an die Verwaltung. Parallel entstehen die Fotos.
3. Die Wohnung marktgerecht herrichten, auf Wunsch mit Home-Staging. Gerade bei einer leerstehenden Wohnung kann sich das lohnen.
4. Vermarktung über Immobilienportale, Social Media oder diskret Off-Market. Bei einer vermieteten Wohnung spreche ich Kapitalanleger an und lege Mietvertrag, Mietenaufstellung und Hausgeld gleich mit vor; bei einer freien Wohnung stehen Grundriss, Zustand und Bezugstermin im Vordergrund. Die Besichtigungen finden dabei ausschließlich als Einzeltermine statt.
5. Vorauswahl der Kaufinteressenten, inklusive Prüfung der Finanzierungsunterlagen. Bei einer Eigentumswohnung gehört das monatliche Hausgeld in diese Rechnung; wer es beim Budget übersieht, springt später ab.
6. Kaufpreisverhandlung, Organisation des Notartermins und Übergabe.

Was Sie zum Erstgespräch schon bereitlegen können, falls es zur Hand ist: die Teilungserklärung, die letzte Jahresabrechnung und einen Grundriss. Fehlt davon etwas, ist das kein Problem, das holen wir gemeinsam nach.

Wie lange das dauert, kann ich Ihnen seriös nicht pauschal sagen. Es hängt von Lage, Zustand, Ausstattung, der Nachfrage in Ihrem Viertel und vor allem vom Preis ab, mit dem Sie starten. Meine Erfahrung dazu ist eindeutig: Ein überhöhter Wunschpreis kostet vor allem Zeit. Wer ihn später doch senken muss, bekommt von Interessenten als Erstes die Frage, warum die Wohnung noch zu haben ist. Ein von Beginn an marktgerechter Preis erspart Ihnen dieses Gespräch.

Ich bin Immobilienmaklerin (IHK) und führe mein Unternehmen selbst. Als Einzelmaklerin bin ich Ihre direkte und feste Ansprechpartnerin, ohne wechselnde Zuständigkeiten: Wer Ihre Wohnung bewertet, führt auch die Besichtigungen und sitzt später beim Notar neben Ihnen. Ihr Wohnungsverkauf läuft bei mir über einen Tisch, alles aus einer Hand.

Gerade bei einer Eigentumswohnung zählt das, weil zwischen Ihnen, der Verwaltung, der Eigentümergemeinschaft und dem Käufer ohnehin genug Parteien am Tisch sitzen. Jede Partei weniger tut der Sache gut.

Ich betreue Privat- und Gewerbeimmobilien, im Verkauf wie in der Vermietung. Mein Büro befindet sich in Weilimdorf, mein Schwerpunkt liegt im Nordwesten der Stadt. Referenzen früherer Auftraggeber stelle ich Ihnen auf Wunsch persönlich zur Verfügung.

Wenn Sie wissen möchten, wie sich der Markt in Ihrem Stadtbezirk konkret verhält, finden Sie die Details auf den jeweiligen Seiten:

Stuttgart-Weilimdorfder Stadtbezirk, in dem sich mein Büro befindet

Stuttgart-Zuffenhausen47 ausgewertete Verkaufsfälle im Segment nach 1945

Stuttgart-Feuerbachdie breiteste Preisspanne der drei Gemarkungen

Claudia Hanf Immobilien · Molchweg 59, 70499 Stuttgart · Telefon +49 179 7352 998 · E-Mail info@hanfimmobilien.de · Kontakt- und Bewertungsformular auf meiner Website