Haus im Alter: verkaufen, vermieten oder anpassen?

Der Zeitpunkt fühlt sich dabei fast immer falsch an: Solange noch alles geht, erscheint er zu früh, und wenn es nicht mehr geht, ist er zu spät. Dazwischen liegen meistens ein paar Jahre, in denen man die Sache vor sich herschiebt, weil man sie ungern zu Ende denkt.

Im Folgenden ordne ich die drei Wege, damit Sie sehen, welcher zu Ihrer Lage passt. Wenn Sie an einer Stelle nicht weiterkommen, stehe ich Ihnen gerne zur Seite.

Es liegt nahe, mit der Frage einzusteigen, ob Sie verkaufen sollen. Das ist aber die letzte Frage, nicht die erste; davor liegen drei andere.

1. Wie wollen Sie in zehn Jahren wohnen, nicht im nächsten Jahr, sondern in zehn? Möchten Sie dann ebenerdig wohnen oder in einem Haus mit Aufzug, in der Nähe der Kinder oder in der Nähe des gewohnten Bäckers, mit Garten oder lieber ohne? Und wollen Sie überhaupt umziehen? Diese Fragen beantwortet niemand für Sie, und sie haben mit Immobilien zunächst gar nichts zu tun.
2. Was ist Ihr Haus heute wirklich wert? Nur eine geprüfte Zahl trägt eine solche Entscheidung. Der vom Nachbarn genannte Preis ist Hörensagen, und eine Online-Schätzung kennt weder den Zustand Ihrer Fenster noch den Schnitt Ihres Grundstücks. Genau solche Merkmale bestimmen aber den Verkehrswert im Sinne von § 194 BauGB und gehen in die Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ein.
3. Was kostet es Sie, das Haus zu behalten? Das ist die Zahl, die am häufigsten fehlt, wenn jemand über das Vermieten nachdenkt.

Bei Punkt drei hilft eine ehrliche Aufstellung. Nehmen Sie sich die letzten zwölf Monate vor und tragen Sie ein:

Die letzte Zeile wird erfahrungsgemäß am ehesten weggelassen. Rechnen Sie außerdem die Arbeit mit, die Sie bisher selbst erledigt haben und in fünf Jahren womöglich vergeben müssen. Mit diesen drei Antworten können Sie entscheiden, statt zu grübeln.

Was tun, wenn das Haus im Alter zu groß geworden ist?

Klären Sie zuerst drei Dinge: wie Sie in zehn Jahren wohnen wollen, was Ihr Haus heute am Markt wert ist und was es kostet, es zu behalten. Erst danach zeigt sich, ob Verkauf, Vermietung oder ein altersgerechter Umbau zu Ihnen passt. Ohne diese Reihenfolge reden Sie über einen Preis, den niemand geprüft hat.

Dass die Frage überhaupt so häufig aufkommt, hat einen nüchternen Hintergrund. Haushalte, deren Haupteinkommensperson 65 Jahre oder älter ist, verfügten 2022 über 68,5 Quadratmeter Wohnfläche pro Kopf. Bei den 45- bis 64-Jährigen waren es 54,8, bei den 25- bis 44-Jährigen 44,7 Quadratmeter. Alleinlebende ab 65 kamen auf 83,0 Quadratmeter, und gut ein Viertel von ihnen, 27 Prozent, lebte auf mindestens 100 Quadratmetern (Statistisches Bundesamt, Mikrozensus-Zusatzerhebung zur Wohnsituation, Berichtsjahr 2022).

In Baden-Württemberg stellt sich diese Frage immer häufiger. Ende 2023 lebten hier rund 2,38 Millionen Menschen ab 65 Jahren, 21 Prozent der Bevölkerung; bis 2030 könnten es rund 2,71 Millionen sein, bis 2040 etwa 2,93 Millionen und damit 25 Prozent (Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Pressemitteilung vom 25. Februar 2025, Bevölkerungsvorausrechnung Basis 2023, Hauptvariante).

Von diesen drei Wegen wird nach meiner Erfahrung die Vermietung am häufigsten unterschätzt.

Der Gedanke liegt nahe: Sie vermieten zunächst, nehmen die Einnahmen mit und verkaufen in ein paar Jahren in Ruhe. Rechtlich sieht die Sache allerdings anders aus.

Der Käufer übernimmt Ihren Mieter. § 566 BGB trägt die amtliche Überschrift „Kauf bricht nicht Miete“: Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter veräußert, tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein (§ 566 BGB, Stand der konsolidierten Fassung, abgerufen im Juli 2026). Ein vermietetes Haus verkaufen Sie also mitsamt Mietvertrag. Nach dem, was ich am Markt sehe, fällt damit die Gruppe weg, die für ein Einfamilienhaus im Nordwesten Stuttgarts am meisten zahlt: Familien, die selbst einziehen wollen. Übrig bleiben Kapitalanleger, die anders rechnen.

Sie können auch nicht einfach kündigen, um zu verkaufen. § 573 Abs. 1 BGB ist eindeutig: „Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.“ Die Verkaufsabsicht allein ist kein solcher Grund (§ 573 BGB, abgerufen im Juli 2026). Ob in Ihrem Fall Eigenbedarf oder eine Verwertungskündigung, also eine Kündigung wegen einer beabsichtigten anderen wirtschaftlichen Verwertung des Hauses, in Betracht kommt, ist eine Rechtsfrage, die sich nicht einfach beantworten lässt. Diese Frage gehört zu einem Fachanwalt für Mietrecht, und zwar bevor Sie den Mietvertrag unterschreiben.

Die Zwischenlösung, zunächst zu vermieten und später weiterzusehen, wirkt auf dem Papier harmlos. Teuer wird sie allerdings genau an dem Punkt, an dem Sie später weitersehen wollen.

Was die Vermietung wirtschaftlich bedeutet

Die Miete ist nicht das, was bei Ihnen ankommt. Stellen Sie die beiden Wege nebeneinander, nicht mit Zahlen aus dem Internet, sondern mit Ihren eigenen:

• Einnahmenseite: Rechnen Sie die Jahresnettomiete abzüglich Instandhaltung, Verwaltung und einer Rücklage für Mietausfall und Leerstand zwischen zwei Mietern. Die Instandhaltungspflicht bleibt bei Ihnen, auch wenn Sie längst woanders wohnen: Wenn die Heizung ausfällt, zahlen Sie, nicht der Mieter.
• Verkaufsseite: Dem steht der einmalige Erlös gegenüber, den Sie anlegen oder für eine kleinere, altersgerechte Wohnung einsetzen können.
• Liquidität: Ein vermietetes Haus lässt sich im Bedarfsfall nur schwer kurzfristig zu Geld machen, gerade wegen § 566 BGB. Wenn plötzlich größere Beträge nötig werden, wird die Vermietung an genau diesem Punkt unangenehm.
• Erben: Ihre Erben übernehmen das Mietverhältnis mit. Sie erben also nicht ein Haus, sondern ein Haus mit Mieter, mit allen Rechten des Mieters.

Diese Aufstellung ersetzt keine Steuerberatung. Sie hilft Ihnen aber dabei, beim Vergleich nicht die Bruttomiete gegen den Kaufpreis zu stellen.

Wenn Sie sich nach dieser Abwägung trotzdem für die Vermietung entscheiden, nehme ich Ihnen die Arbeit ab. Für Vermieter biete ich ein Rundum-Sorglos-Paket an: die Rücknahme vom Vormieter, das Herrichten, die Vermarktung, die Mieterauswahl mit Bonitätsprüfung und Selbstauskunft, einen rechtsgültigen Mietvertrag und die Übergabe mit detailliertem Protokoll. Bei der Vermietung gilt das Bestellerprinzip, die Kosten trägt also der Vermieter, der die Leistung beauftragt. Diese Kosten sind in der Regel als Werbungskosten steuerlich absetzbar. Wie das in Ihrem Fall aussieht, klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater; dazu darf ich Ihnen keine Zusage machen.

Der dritte Weg ist oft der sinnvollste, wenn Lage und Umfeld noch stimmen. Ob er baulich überhaupt geht, klärt sich allerdings erst vor Ort.

Wie groß der Handlungsbedarf im Bestand ist, zeigt der Mikrozensus: In 81 Prozent der Haushalte mit Menschen ab 65 Jahren führte 2022 kein stufenloser Zugang zur eigenen Wohnung, nur 6 Prozent erfüllten alle gängigen Merkmale barrierearmen Wohnens, 12 Prozent keines davon. Das Statistische Bundesamt schreibt dazu, dass diese Angaben auf Selbsteinschätzungen der befragten Haushalte beruhen und keine exakte Messung der Baunorm darstellen (Statistisches Bundesamt, Berichtsjahr 2022).

Im Nordwesten Stuttgarts merkt man das an den Häusern selbst. Bei den Siedlungshäusern der fünfziger und sechziger Jahre, wie sie in Teilen Weilimdorfs und in Zuffenhausen stehen, sind die Treppenläufe nach meiner Erfahrung meist schmal und steil. Ein Treppenlift lässt sich daran nur mit Mühe befestigen. Vernünftig gebaut war das trotzdem, denn jeder Quadratmeter Treppe wäre ein Quadratmeter weniger Wohnzimmer gewesen; die Nachrüstung wird dadurch heute allerdings aufwendig.

Ob das an Ihrem Haus geht: sechs Fragen in dieser Reihenfolge

Bevor Sie einen Handwerker holen, gehen Sie diese Punkte durch. Die Reihenfolge ist nicht beliebig, sie führt vom Günstigen zum Teuren:

1. Kommen Sie ohne Stufe ins Haus? Wenn nicht: Ist vor der Tür genug Platz für eine Rampe oder einen Hublift? Das ist meist die günstigste wirksame Maßnahme.
2. Gibt es im Erdgeschoss einen Raum, der Schlafzimmer werden kann? Wenn ja, ist die Treppe ein deutlich kleineres Problem.
3. Liegt im Erdgeschoss ein Bad oder wenigstens ein WC? Hier entscheidet sich am häufigsten alles Weitere. Ob eine bodengleiche Dusche machbar ist, hängt von der Lage der Abwasserleitung und der Aufbauhöhe des Bodens ab, nicht vom guten Willen.
4. Sind die Türen breit genug? Falls nicht: Sind die Wände dazwischen tragend? Der Durchbruch einer nichttragenden Wand ist eine Frage von Tagen, bei einer tragenden Wand eine Frage von Statik und Genehmigung.
5. Wie ist Ihre Treppe geschnitten? Gerade Läufe nehmen einen Lift problemlos auf, gewendelte mit engem Treppenauge nur mit Sonderanfertigung.
6. Ist Platz auf dem Grundstück? Dann kommt womöglich ein ebenerdiger Anbau in Frage, statt den Bestand aufwendig umzubauen.

Ob Punkt sechs überhaupt zur Debatte steht, hängt stark davon ab, wo Sie wohnen. In Ditzingen, Korntal-Münchingen und Gerlingen sind die Grundstücke nach meiner Beobachtung im Schnitt großzügiger geschnitten als bei vergleichbaren Häusern innerhalb der Stadtgrenze; dort scheitert ein Anbau seltener am Platz als am Bebauungsplan. In Feuerbach und Zuffenhausen ist es oft umgekehrt; dort bleibt der Grundriss die einzige Stellschraube.

Wenn die Punkte eins bis drei bei Ihnen mit Ja zu beantworten sind, ist Ihr Haus vermutlich mit überschaubarem Aufwand altersgerecht zu machen. Hakt es schon bei Punkt drei, lohnt sich der offene Vergleich mit dem Verkauf.

Mein Beitrag ist hier begrenzt und klar umrissen: Ich berate Sie zu werterhaltenden und wertsteigernden Maßnahmen und vermittle und koordiniere auf Wunsch geeignete Handwerker aus meinem Netzwerk, auch für barrierefreie Anpassungen. Die Arbeiten führen die Betriebe aus, nicht ich; ich bin weder ein Bauunternehmen noch ein Architekturbüro. Zu Förderprogrammen berate ich nicht.

Ein altersgerechter Umbau ist in erster Linie eine Investition in Ihr Wohnen. Ob er sich später auch im Verkaufspreis wiederfindet, ist eine zweite Frage.

Die wichtigsten Punkte erkläre ich Ihnen hier in Grundzügen. Eine Rechts- oder Steuerberatung gehört allerdings nicht zu meinen Leistungen.

Die Zehnjahresfrist für private Veräußerungsgeschäfte, oft Spekulationsfrist genannt, steht in § 23 EStG. Bei Grundstücken beträgt der maßgebliche Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung zehn Jahre; für selbst genutzte Immobilien sieht die Vorschrift eine Ausnahme vor (§ 23 EStG, geltende Fassung, abgerufen im Juli 2026). Liegt die Anschaffung länger als zehn Jahre zurück, spielt diese Frist beim Verkauf keine Rolle, auch nicht nach einer Vermietungsphase. Innerhalb der zehn Jahre kann eine Vermietung vor dem Verkauf die steuerliche Ausgangslage dagegen ändern, weil die Ausnahme für selbst genutzte Immobilien dann nicht mehr ohne Weiteres greift. Wie genau sich das auswirkt, sagt Ihnen Ihr Steuerberater.

Den Energieausweis verlangt § 80 GEG spätestens bei der Besichtigung, im Original oder als Kopie, und nach Absatz 5 gilt das für die Vermietung entsprechend (§ 80 GEG, abgerufen im Juli 2026). Sie brauchen ihn also in beiden Fällen. Bei der Beschaffung unterstütze ich Sie; ausgestellt wird er von einem Fachbetrieb oder einem zertifizierten Energieberater.

Wohnrecht und Nießbrauch, also das Recht, ein übertragenes Haus weiter zu bewohnen oder zu nutzen, werden notariell vereinbart und haben erhebliche steuerliche Folgen. Ein Punkt gehört dabei zu meinem Fach: Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht mindert den erzielbaren Kaufpreis und verkleinert den Kreis der Käufer, die überhaupt in Frage kommen. Das ist kein Argument dagegen, aber es sollte Ihnen vorher klar sein. Alles Weitere zu Übertragung, Wohnrecht und Nießbrauch gehört vor jeder Entscheidung zum Notar und zum Steuerberater.

Den Verkehrswert definiert § 194 BauGB als den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage zu erzielen wäre (§ 194 BauGB). Die ImmoWertV normiert dazu drei Verfahren: Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert. Ich erstelle Ihnen eine Immobilienbewertung: eine begründete, marktgerechte Preisempfehlung. Ein Wertgutachten ist das nicht. Brauchen Sie eine rechtsverbindliche Bewertung, etwa für das Finanzamt, für ein Erbverfahren oder für eine Bank, ist ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger die richtige Adresse.

Bodenrichtwerte für Baden-Württemberg können Sie kostenfrei über BORIS-BW abrufen, das zentrale Bodenrichtwertinformationssystem der Gutachterausschüsse im Land; historische Werte sind dort ab dem Jahr 2018 hinterlegt. Zuständig ist je nach Ort ein anderes Gremium: für Stuttgart der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt, für Ditzingen und Korntal-Münchingen der Gemeinsame Gutachterausschuss Strohgäu mit Geschäftsstelle bei der Stadt Ditzingen, für Gerlingen ein eigener, selbstständiger Ausschuss bei der Stadt. Allerdings sagt Ihnen der Bodenrichtwert nur, was der Boden wert ist. Für das Haus darauf brauchen Sie eine eigene Rechnung, und die Angaben aus dem Kartenviewer sind ausdrücklich nicht rechtsverbindlich.

Welche dieser Punkte Sie überhaupt betreffen, klären wir im kostenlosen Erstgespräch vor Ort. Danach wissen Sie, mit welcher Fachstelle Sie tatsächlich sprechen müssen und mit welcher nicht.

Wenn Sie zu diesem Thema recherchieren, stoßen Sie unweigerlich auf diese Begriffe. Beide Modelle werden intensiv beworben. Dabei gilt für mich eine klare Grenze: Das sind Finanzprodukte, und ich berate nicht dazu. Finanzierung, Absicherung und Vorsorge gehören nicht zu meinen Leistungen.

Hinweisen kann ich Sie allerdings auf die Einschätzung einer unabhängigen Stelle, der Verbraucherzentrale.

Zum Teilverkauf nennt die Verbraucherzentrale als laufendes Nutzungsentgelt mindestens 4,99 Prozent des Auszahlungsbetrages im Jahr. In ihrem Rechenbeispiel wird eine Immobilie im Wert von 500.000 Euro zu 20 Prozent verkauft, 100.000 Euro werden ausgezahlt, und das Entgelt ist für zehn Jahre festgeschrieben. Daraus ergeben sich monatlich 416 Euro und über zehn Jahre mindestens 50.000 Euro, also die Hälfte der ausgezahlten Summe. Beim späteren Gesamtverkauf kommt ein Durchführungs- oder Serviceentgelt von rund 3,3 Prozent des Verkaufspreises hinzu oder ein Mindesterlösanteil von 117 Prozent. Instandhaltungskosten bleiben trotz Miteigentum in der Regel bei Ihnen. Die Verbraucherzentrale rät ausdrücklich zu anwaltlicher Beratung und dazu, beim Notartermin auf eine vollständige Risikoaufklärung zu bestehen (Verbraucherzentrale, Stand: 19. Januar 2026). Die genannten Beträge gelten für dieses Rechenbeispiel und sind keine allgemeinen Marktwerte.

Auch die Leibrente ist kein Selbstläufer. Die Verbraucherzentrale schreibt, dass es in Deutschland kaum Anbieter für echte Leibrentenverträge gibt und die Rentenzahlung meist auf zehn bis fünfzehn Jahre begrenzt wird. Dazu kommt: „Es fallen teilweise hohe Vertrags- und Vermittlungskosten (Makler) an.“ Das Eigentum geben Sie aus der Hand, es steht danach nicht mehr als Kreditsicherheit zur Verfügung, und „ein früher Tod kann einen deutlichen finanziellen Verlust für Erben zur Folge haben“ (Verbraucherzentrale, Stand: 16. Dezember 2024).

Der Hinweis auf die Vermittlungskosten betrifft auch meine eigene Berufsgruppe, und er gehört zu einer vollständigen Einschätzung dieser Modelle dazu.

Wenn Sie eines dieser Modelle erwägen, sprechen Sie vorher mit der Verbraucherzentrale, mit einer Anwältin oder einem Anwalt und mit Ihrem Steuerberater. Ein konkretes Angebot rechnen Sie am besten in drei Zeilen durch:

1. Was zahlt der Anbieter Ihnen aus, und für welchen Anteil an Ihrer Immobilie?
2. Was zahlen Sie über die geplante Laufzeit an Nutzungsentgelt zurück? Dafür multiplizieren Sie den Jahresbetrag mit der Zahl der Jahre.
3. Was kommt beim späteren Gesamtverkauf an Durchführungs- oder Serviceentgelt obendrauf, und welcher Mindesterlös ist vertraglich zugesichert?

Rechnen Sie die Summe aus den Zeilen 2 und 3 gegen den Marktwert des Anteils aus Zeile 1. Genau dafür brauchen Sie eine geprüfte Zahl: den Betrag, den Ihr Haus bei einem regulären Verkauf am Markt tatsächlich bringen würde. Diese Vergleichsgröße fehlt in all diesen Rechnungen, und ohne sie lässt sich keines der Angebote beurteilen.

Als Einzelmaklerin bin ich Ihre einzige Ansprechpartnerin, von der ersten Beratung über Bewertung, Vermarktung und Besichtigungen bis zur Übergabe; alles kommt aus einer Hand. Bei einer Entscheidung dieser Größe wissen Sie somit jederzeit, wen Sie anrufen, ohne wechselnde Zuständigkeiten und ohne Weiterreichen an Kollegen.

Ihre Vorteile auf einen Blick

Vier Dinge sind in Ihrer Situation besonders relevant:

• Die Bewertung nehme ich persönlich vor Ort vor. Ich sehe mir Zustand, Ausstattung, Grundriss und Grundstücksschnitt an und werte die Unterlagen aus, statt eine Zahl aus einem Formular zu ziehen. Bei der Frage, ob Sie verkaufen oder vermieten, ist diese Zahl Ihre Entscheidungsgrundlage.
• Besichtigungen finden ausschließlich in Einzelterminen statt. Sie wissen vorher, wer kommt, und es ist jeweils nur eine Partei im Haus. Wenn Sie noch im Haus wohnen, macht das den Unterschied zwischen einem zumutbaren und einem unangenehmen Verfahren.
• Auf Wunsch vermarkte ich diskret, ohne Portale. Über meine eigene Kundendatenbank stelle ich Ihre Immobilie ausgewählten, bereits geprüften Interessenten vor. Die Nachbarschaft muss nicht als Erstes erfahren, dass Sie über einen Verkauf nachdenken.
• Fehlende Unterlagen beschaffe ich für Sie, auch wenn seit dem Kauf Jahrzehnte vergangen sind. Gebraucht werden in der Regel: Grundbuchauszug, aktuelle Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Nachweise über Modernisierungen und, falls es sich um eine Eigentumswohnung handelt, die Teilungserklärung.

Mein Büro befindet sich im Molchweg in Stuttgart-Weilimdorf, und ich arbeite im Nordwesten der Stadt und im Großraum Weilimdorf: in Weilimdorf selbst, in Feuerbach, Zuffenhausen, Ditzingen, Gerlingen und Korntal-Münchingen. Ich kenne die Baualtersklassen dieser Straßenzüge, und das fließt in die Bewertung ein. Ein Haus von 1953 und eines von 1985 sind zwei verschiedene Objekte, auch wenn sie in derselben Preisstatistik landen.

Beim Verkauf hakt es erfahrungsgemäß am häufigsten nicht am Verkauf selbst, sondern an der Anschlusslösung. Nur 6 Prozent der Haushalte ab 65 wohnen nach eigener Einschätzung barrierearm; eine passende Wohnung zu finden, dauert nach meiner Beobachtung oft länger als die Abwicklung des Verkaufs. Wenn Sie umziehen wollen, nehme ich Sie deshalb parallel in meine Kundendatenbank auf, kostenfrei und mit Ihren Kriterien für Region, Objektart und Budget. Dann erfahren Sie von passenden Objekten vorab, auch von solchen, die gar nicht erst auf einem Portal erscheinen. Verkauf und Suche laufen so nebeneinander statt nacheinander.

1. Sie melden sich per Telefon, per E-Mail oder über das Bewertungsformular und nennen mir ein paar Eckdaten: Art der Immobilie, Wohnfläche, Zimmerzahl, Baujahr, Postleitzahl und Ort.
2. Wir sprechen persönlich, kostenlos und unverbindlich, gern bei Ihnen zu Hause. Dabei geht es um Ihre Wünsche und Ziele.
3. Ich sehe mir das Haus an und werte die Unterlagen aus.
4. Sie bekommen eine nachvollziehbare, marktgerechte Preisempfehlung mit Begründung, als Grundlage für Ihre Entscheidung. Den Umfang der Wertermittlung stimmen wir vorher gemeinsam ab.

Was danach kommt, hängt von Ihrer Entscheidung ab. Beim Verkauf übernehme ich Unterlagen, Fotos, das Herrichten und auf Wunsch Home-Staging, die Vermarktung, Einzelbesichtigungen, die Vorauswahl der Interessenten samt Prüfung der Finanzierungsunterlagen, die Preisverhandlung, den Notartermin und die Übergabe. Bei der Vermietung übernehme ich das beschriebene Rundum-Sorglos-Paket. Wenn Sie sich für den Umbau entscheiden, vermittle ich Ihnen passende Handwerker.

Wenn Sie nach dem Gespräch beschließen, erst einmal gar nichts zu tun, ist das auch ein Ergebnis, und Sie wissen dann zumindest, worüber Sie entscheiden.