Bodenrichtwert Gerlingen: so finden und lesen Sie ihn

Gerlingen liegt im Landkreis Ludwigsburg, hat aber einen eigenen, selbstständigen Gutachterausschuss. Der Stuttgarter Ausschuss ist für Gerlingen nicht zuständig, ein Ausschuss des Landkreises auch nicht. Die Geschäftsstelle befindet sich im Gerlinger Rathaus am Rathausplatz 1, Zimmer 207.

Die aktuell veröffentlichten Bodenrichtwerte hat der Ausschuss zum Stichtag 1. Januar 2025 ermittelt und am 23. September 2025 beschlossen. Auf der Website der Stadt waren diese am 26. Oktober 2026 die neuesten veröffentlichten Werte. Grundlage sind laut Bekanntmachung im Amtsblatt vom 10. Oktober 2025 die Preisverhältnisse am Jahresende 2023/24. Die Zahl beschreibt also einen Markt, der zum Zeitpunkt eines heutigen Verkaufs bereits einige Zeit zurückliegt.

Zur Preisentwicklung schreibt der Ausschuss in derselben Bekanntmachung: „Die Bodenrichtwerte sind zu der letzten Bodenrichtwertermittlung überwiegend gefallen, im Stadtkern leicht angestiegen und in wenigen Zonen stagniert.“ Wer seinen Grundstückswert noch aus einer Einschätzung von vor einigen Jahren in Erinnerung hat, sollte ihn deshalb neu nachschlagen.

Neu ermittelt werden die Werte nach § 196 Abs. 1 BauGB „jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres“, sofern keine häufigere Ermittlung bestimmt ist. Einen festen Termin für die nächste Gerlinger Ausgabe habe ich auf den Seiten der Stadt nicht gefunden. Prüfen Sie deshalb immer zuerst den Stichtag, bevor Sie mit einem Wert rechnen.

Die Zonenwerte aller Gerlinger Wohnlagen, von 730 €/m² an der Feuerbacher Straße bis 1.280 €/m² im Stadtkern, habe ich mit Straßennamen auf meiner Seite für Gerlingen zusammengestellt. Im Folgenden geht es um die Frage, wie Sie den Wert für Ihr eigenes Grundstück finden und einordnen.

Einen Antrag brauchen Sie dafür nicht. § 196 Abs. 3 BauGB bestimmt dazu: „Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen.“ Es gibt drei Wege:

Laut der Gerlinger Veröffentlichung sind die Werte parallel in BORIS-BW abrufbar. Sie erhalten also an beiden Stellen dieselbe Zahl. Die Karte in BORIS-BW hat den Vorteil, dass Sie die Zonengrenze direkt an Ihrem Grundstück sehen.

Checkliste: Bodenrichtwert in Gerlingen selbst nachschlagen

• Flurstücksnummer und Gemarkung bereitlegen. Beides steht im Grundbuchauszug und im Kaufvertrag.
• In BORIS-BW nach dem Flurstück suchen, nicht nur nach der Hausnummer. Die Suche nach der Adresse zeigt nur einen Punkt auf der Karte, die Suche nach dem Flurstück die ganze Grundstücksfläche. Das ist vor allem bei Eckgrundstücken und Grundstücken in zweiter Reihe wichtig, weil dort eine Zonengrenze durch das Grundstück laufen kann.
• Die richtige Ansicht wählen: die städtebaulichen Bodenrichtwerte, nicht den „Viewer Grundsteuer B“.
• Den Stichtag ablesen und notieren. Er zeigt, auf welchen Marktstand sich die Zahl bezieht.
• Die Zonengrenze ansehen. Liegt Ihr Grundstück am Rand, notieren Sie den Wert der Nachbarzone mit.
• Die Nutzungsart der Zone notieren, etwa W für Wohnen oder MI für Mischgebiet.
• Den PDF-Ausdruck für Ihre eigenen Unterlagen speichern.

Die schriftliche Auskunft benötigen Sie nur, wenn Sie ein Dokument der Geschäftsstelle vorlegen möchten. Für den eigenen Überblick reicht der Blick in die Karte.

In der Karte steht in jeder Zone ein kleiner Block aus Zahlen und Buchstaben. Der Gutachterausschuss erklärt ihn in seiner Veröffentlichung mit einem Beispiel:

Die letzten beiden Angaben werden häufig übersehen, obwohl sie das Grundstück beschreiben, für das der Richtwert gilt. Weicht Ihr Grundstück davon ab, ändert sich der Bodenwert. Der Ausschuss schreibt dazu: „Innerhalb der Richtwertzonen ergeben sich durch das Maß der baulichen Nutzung (GFZ) bzw. wertrelevanten Geschossflächenzahl (WGFZ) und/oder der Anzahl der Vollgeschosse (VG) unterschiedliche Bodenwerte, die höher oder niedriger sein können als die in der Richtwertkarte ausgewiesenen Werte.“

Drei weitere Punkte aus den Erläuterungen des Ausschusses sollten Sie kennen:

• Die Werte sind in der Regel erschließungsbeitragsfrei angegeben. Stehen für Ihr Grundstück noch Erschließungsbeiträge aus, ist das in der Zahl nicht berücksichtigt.
• Die Werte werden altlastenfrei ausgewiesen. Ein belastetes Grundstück ist entsprechend weniger wert.
• „Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung.“ Sie sind eine Orientierung, keine Preisvorgabe.

Hinzu kommen zwei Gerlinger Sonderregeln. Für „höherwertiges“, hausnahes Gartenland setzt der Ausschuss 30 Prozent des Bodenrichtwerts an, für separate Garagengrundstücke 50 Prozent. Wenn Sie ein großes Grundstück mit viel Garten haben oder eine Garage auf einem eigenen Flurstück, rechnen Sie diese Flächen also nicht mit dem vollen Zonenwert. Ob ein Teil Ihres Grundstücks als solches Gartenland gilt, ist eine Einzelfallfrage, die Sie im Zweifel mit der Geschäftsstelle klären.

Nein, der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für eine ganze Zone, abgeleitet aus Kaufpreisen der Vergangenheit und so berechnet, als wäre der Boden unbebaut. Der Preis Ihres Grundstücks hängt zusätzlich von Zuschnitt, zulässiger Bebauung, Erschließung und der aktuellen Nachfrage ab. Er kann den Richtwert daher über- oder unterschreiten.

Der Gerlinger Ausschuss formuliert das selbst: „Abweichungen des einzelnen Grundstücks in den wertbestimmenden Eigenschaften wie Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand, Grundstücksgestaltung usw. bewirken Abweichungen seines Verkehrswertes vom Richtwert.“ Das Landesportal weist ebenfalls darauf hin, dass es keine Werte für einzelne Grundstücke liefert.

Der Bodenrichtwert beim bebauten Grundstück

In Gerlingen geht es fast immer um ein Grundstück mit Haus oder um eine Wohnung. Für den Richtwert spielt das Gebäude aber keine Rolle. Der Ausschuss schreibt dazu wörtlich: „Der Bodenrichtwert enthält keine Wertanteile für Aufwuchs, Gebäude, bauliche und sonstige Anlagen. Bei bebauten Grundstücken ist der Wert ermittelt worden, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre.“

Rechnen Sie Grundstücksfläche mal Richtwert, erhalten Sie einen groben Bodenwert. Mit der Zahl aus der Legende gerechnet, ergeben 500 Quadratmeter mal 715 €/m² eine Summe von 357.500 Euro. Das ist ein reines Rechenbeispiel und kein Gerlinger Wert. In dieser Summe fehlen das Haus, sein Zustand, die Ausstattung, die Garage und alles, was Sie in den letzten Jahren modernisiert haben. Bei einem älteren Einfamilienhaus macht genau dieser Teil oft den Unterschied zwischen zwei Häusern in derselben Zone aus.

Die folgende Übersicht zeigt, was der Richtwert zu den einzelnen Merkmalen Ihres Grundstücks sagt:

Kann ein Grundstück teurer sein als der Bodenrichtwert?

Ja, ein Grundstück kann teurer, aber ebenso günstiger sein als der Bodenrichtwert, denn der Richtwert ist keine Preisgrenze. Ein gut geschnittenes, ebenes Grundstück mit mehr zulässiger Bebauung kann über dem Zonenwert liegen, ein Hanggrundstück mit ungünstigem Zuschnitt darunter. Ob Ihr Grundstück darüber oder darunter liegt, lässt sich aus der Karte nicht ablesen. Dafür muss man sich Zuschnitt, Hang und Bebauung vor Ort ansehen, und genau das mache ich bei der Bestandsaufnahme.

Als Gegenprobe ist der Richtwert trotzdem brauchbar. Liegt eine Online-Schätzung für Ihr Haus deutlich unter dem reinen Bodenwert des Grundstücks, lohnt sich ein zweiter Blick auf die Schätzung.

In BORIS-BW stoßen Gerlinger Eigentümer auf zwei verschiedene Ansichten, die häufig verwechselt werden. Die städtebaulichen Bodenrichtwerte sind die aktuellen Werte für die Wertermittlung. Daneben gibt es den „Viewer Grundsteuer B“ mit den Werten für die Grundsteuer. Das Landesamt für Geoinformation stellt klar, dass die städtebaulichen Werte „nicht für die Feststellungserklärung zu Grundsteuer B geeignet“ sind. Für einen Verkauf ist die städtebauliche Ansicht die richtige.

Die Gerlinger Veröffentlichung enthält ein eigenes Kapitel zur Grundsteuer. Dort heißt es: „Die Bodenwerte für die einzelnen Grundstücke können vom definierten Bodenrichtwert um bis zu max. +/- 30 % abweichen.“ Für den Nachweis eines anderen Werts bei der Grundsteuer bietet der Gutachterausschuss ein eigenes Bodenwertgutachten an, laut Gebührensatzung für 500 Euro zuzüglich Umsatzsteuer. Ob sich das für Sie lohnt und wie die Fristen aussehen, klären Sie mit Ihrem Steuerberater. Das ist kein Thema, bei dem ich Sie beraten darf.

In den Stuttgarter Stadtbezirken läuft der Abruf dagegen über eine interaktive Karte statt über ein PDF. Einen Überblick, was die Karte in Baden-Württemberg zeigt und was nicht, finden Sie ebenfalls im Ratgeber.

Claudia Hanf ist Inhaberin von Claudia Hanf Immobilien in Stuttgart-Weilimdorf und Immobilienmaklerin (IHK). Nach Stationen im Gesundheitswesen und vielen Jahren in der Versicherungsbranche hat sie ihr eigenes Maklerunternehmen gegründet. Als Einzelmaklerin betreut sie jeden Auftrag persönlich und durchgängig selbst, von der ersten Beratung bis zur Übergabe, in Stuttgart-Weilimdorf, Feuerbach, Zuffenhausen, Ditzingen, Gerlingen und Korntal-Münchingen.

Quellen: Bodenrichtwerte und „Bodenrichtwerte/Kaufpreissammlung 2025/26“, Gutachterausschuss der Stadt Gerlingen (gerlingen.de/Bodenrichtwerte, abgerufen 26. Oktober 2026) · Bekanntmachung im Amtsblatt der Stadt Gerlingen Nr. 41 vom 10. Oktober 2025 · Gutachterausschussgebührensatzung der Stadt Gerlingen, in Kraft seit 1. Juni 2023 (abgerufen 26. Oktober 2026) · § 196 BauGB (gesetze-im-internet.de, abgerufen 26. Oktober 2026) · Infoblätter BORIS-BW und „Bodenrichtwerte Grundsteuer B“, Landesamt für Geoinformation und Landentwicklung Baden-Württemberg (abgerufen 26. Oktober 2026)