Gutachterausschuss Stuttgart: was er für Eigentümer leistet

Der Gutachterausschuss ist keine gewöhnliche Abteilung der Stadtverwaltung. Laut § 192 Abs. 1 BauGB werden zur Ermittlung von Grundstückswerten „selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet“. Der Stuttgarter Ausschuss beschreibt sich im Grundstücksmarktbericht 2026 als „das seit 1960 bundesrechtlich eingerichtete unabhängige Sachverständigengremium“. Er besteht aus ehrenamtlichen Sachverständigen und einem Vorsitzenden, die für jeweils vier Jahre bestellt werden (S. 7). Die Bestellung erfolgt laut der Seite der Landeshauptstadt durch den Gemeinderat.

Die laufende Arbeit erledigt die Geschäftsstelle. Sie ist beim Stadtmessungsamt in der Abteilung Immobilienmarktanalyse und Wertermittlung, Kronenstraße 20, angesiedelt. Dort gehen Ihre Anträge ein, und dort werden auch der Marktbericht erstellt und die Kaufpreissammlung geführt, also das Verzeichnis der tatsächlich beurkundeten Kaufpreise.

Diese Sammlung entsteht ohne Ihr Zutun. Nach § 195 Abs. 1 BauGB muss die beurkundende Stelle, in der Regel also der Notar, jeden Kaufvertrag über ein Grundstück in Abschrift an den Gutachterausschuss schicken. Wenn Sie in Stuttgart eine Wohnung oder ein Haus verkauft haben, steht Ihr Kaufpreis dort. Für mich ist das der wichtigste Grund, warum die amtlichen Zahlen verlässlicher sind als jede Portalstatistik: Sie beruhen auf dem, was beim Notar tatsächlich unterschrieben wurde, und nicht auf Angebotspreisen.

Der Grundstücksmarktbericht listet in Kapitel 7 auf, was der Ausschuss und seine Geschäftsstelle schriftlich anbieten. Für Eigentümer sind fünf davon relevant. Sie unterscheiden sich stark darin, wie verbindlich das Ergebnis ist.

1. Das Verkehrswertgutachten

Das ist die Leistung, an die die meisten denken. Der Gutachterausschuss Stuttgart erstattet Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie von Rechten an Grundstücken. Er arbeitet dabei in der Besetzung mit dem Vorsitzenden und mindestens zwei weiteren Gutachtern (S. 8). Beantragen darf ein solches Gutachten allerdings nicht jeder: § 193 Abs. 1 BauGB nennt unter anderem „die Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der Wert des Grundstücks von Bedeutung ist“, außerdem Gerichte und Justizbehörden; ein Kaufinteressent gehört nicht dazu.

Zu den Kosten schreibt der Bericht: „Die Gebühr richtet sich nach dem Wert des Bewertungsobjektes und kann bei der Geschäftsstelle erfragt werden.“ (S. 41) Einen festen Betrag gibt es also nicht; erfragen Sie die Gebühr daher am besten, bevor Sie den Antrag stellen.

Der Antrag geht an die Geschäftsstelle:

• Die Formulare finden Sie auf stuttgart.de/gutachterausschuss.
• Die Antragsannahme erreichen Sie unter 0711 216-59574.
• Prüfen Sie vorher, ob Sie antragsberechtigt sind.
• Legen Sie fest, für welchen Stichtag Sie den Wert brauchen.

Der Stichtag ist wichtig, weil das Gutachten den Verkehrswert zu einem bestimmten Zeitpunkt nennt. § 194 BauGB beschreibt ihn als den Preis, der zu diesem Zeitpunkt „im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage“ zu erzielen wäre. Braucht ein Fall besonderes Fachwissen, kann der Vorsitzende nach Anhörung des Antragstellers weitere Sachverständige hinzuziehen (S. 8).

2. Die Immobilienwertauskunft

Diese Leistung ist weniger bekannt und für Wohnungseigentümer oft der passendere Einstieg. Sie füllen einen Fragebogen aus, und die Geschäftsstelle ermittelt daraus über ein statistisches Verfahren einen durchschnittlichen Vergleichswert. Der Bericht ordnet das Ergebnis selbst nüchtern ein: Es entspricht „einer groben Einschätzung des Marktwertes, ist jedoch nicht mit einem Gutachten gleichzusetzen“ (S. 41). Angeboten wird die Auskunft nur für Wohnungseigentum; für ein Einfamilienhaus in Feuerbach gibt es sie nicht. Zuständig ist das Kundenzentrum des Stadtmessungsamts (0711 216-59601). Die Unterlagen finden Sie auf stuttgart.de/gutachterausschuss, und die Auskunft ist gebührenpflichtig.

3. Die Bodenrichtwertauskunft

Den Bodenrichtwert Ihrer Zone, also den amtlichen durchschnittlichen Lagewert für den Boden, können Sie kostenfrei in der Online-Karte nachsehen. Wer es schriftlich braucht, bekommt eine Auskunft von der Geschäftsstelle; nach § 196 Abs. 3 Satz 2 BauGB kann „jedermann“ sie verlangen. Der Bericht ergänzt dazu einen Satz, der für Eigentümer wichtig ist: „Eine Abstellung des Bodenrichtwerts auf abweichende Eigenschaften des Grundstücks erfolgt nicht.“ (S. 41) Liegt Ihr Grundstück am Hang, ist es besonders schmal oder anders bebaubar als die Zone, steht davon in der Auskunft nichts.

4. Die Auskunft für die Erbschaft- und Schenkungsteuer

Für steuerliche Zwecke bietet die Geschäftsstelle Steuerberatern und Privatpersonen Auskünfte aus der Kaufpreissammlung an. Je nach Verfahren erhalten Sie bis zu fünfzehn passende, anonymisierte Kauffälle oder einen Vergleichswert aus rund 30 Fällen. Der Bericht schränkt aber ein: Die Anerkennung „für die Steuererklärung liegt jedoch im Ermessen des Finanzamtes“, die Auskunft sei deshalb „nicht mit einem Verkehrswertgutachten gleichzusetzen“ (S. 41). Ob sie in Ihrem Fall ausreicht, klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater, bevor Sie etwas beantragen.

5. Grundstücksmarktbericht und Quartalsbericht

Der jährliche Grundstücksmarktbericht steht als Internetversion auf stuttgart.de. Ein Teil fehlt dort allerdings, darunter die Bodenrichtwertniveaus und die Sachwertfaktoren, also Teile der Datengrundlage für die Wertermittlung; die vollständige Fassung können Sie beim Kundenzentrum des Stadtmessungsamts beziehen. Der Quartalsbericht „Informationen zum Stuttgarter Grundstücksmarkt“ steht laut Bericht „kostenfrei zum Download zur Verfügung“.

Was Sie nicht bekommen: die Kaufpreise Ihrer Nachbarn

Eigentümer fragen mich häufig, ob sie beim Gutachterausschuss nicht einfach erfahren können, was das Haus zwei Türen weiter gekostet hat. Das ist nicht möglich. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung gibt es nach § 195 Abs. 5 BauGB nur „bei berechtigtem Interesse“. Die Stuttgarter Geschäftsstelle verlangt dafür einen schriftlichen Antrag, ein glaubhaft gemachtes berechtigtes Interesse und eine sachgerechte Verwendung, und die Vergleichspreise werden teilweise anonymisiert herausgegeben. Im Marktbericht ist diese Auskunft ausdrücklich als Angebot „an Sachverständige“ überschrieben (Kap. 7.2). Wer nur wissen möchte, was der Nachbar bezahlt hat, hat dieses berechtigte Interesse nicht.

Nein, für einen gewöhnlichen Verkauf schreibt Ihnen niemand ein Gutachten des Gutachterausschusses vor. Sinnvoll ist ein amtliches Gutachten dort, wo ein Wert gegenüber Dritten bestehen muss: bei einem Pflichtteil, einer Vermögensauseinandersetzung etwa nach einer Trennung, vor Gericht oder gegenüber dem Finanzamt. Für den Angebotspreis zählt eine Bewertung, die Zustand, Lage und aktuelle Nachfrage Ihrer Immobilie einbezieht.

Die Zahlen aus dem Grundstücksmarktbericht 2026 zeigen das Verhältnis deutlich. Im Jahr 2025 hat der Gutachterausschuss Stuttgart 169 Gutachten erstattet, in den Jahren davor waren es 168, 156, 172 und 169 (S. 8). Im selben Jahr 2025 wurden beim Gutachterausschuss 5.412 Verkäufe registriert (S. 5). Selbst wenn jedes einzelne Gutachten einen Verkauf betroffen hätte, wären das gut drei Prozent. Der Bericht führt als Anlässe für die Gutachten aber auch Nachlass, Vermögensauseinandersetzung, Finanzamt und Grundsteuer auf. Ein amtliches Gutachten ist im Stuttgarter Alltag also die Ausnahme.

Beim Verkauf geht es um eine andere Frage. Ein Gutachten beantwortet, was eine Immobilie zu einem Stichtag wert ist. Sie brauchen für den Verkauf einen Angebotspreis, mit dem Sie an den Markt gehen, und eine Einschätzung, wie Interessenten auf Zustand, Grundriss und Lage reagieren werden. Diese Einschätzung gehört zu meiner Arbeit als Maklerin; ein Verkehrswertgutachten liefert sie nicht.

Im Nordwesten entstehen die meisten Missverständnisse, weil Weilimdorf, Ditzingen und Gerlingen direkt aneinandergrenzen, aber zu drei verschiedenen Ausschüssen gehören. Maßgeblich ist allein, wo die Immobilie liegt, nicht Ihr Wohnort.

• Für Weilimdorf, Feuerbach, Zuffenhausen und alle anderen Stuttgarter Stadtbezirke ist der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt Stuttgart in der Kronenstraße 20 zuständig.
• Für Ditzingen und Korntal-Münchingen ist der Gemeinsame Gutachterausschuss Strohgäu zuständig, die Geschäftsstelle befindet sich bei der Stadt Ditzingen.
• Für Gerlingen ist ein eigener Gutachterausschuss bei der Stadt zuständig; die Geschäftsstelle ist beim Stadtbauamt angesiedelt.

Für Sie bedeutet das zweierlei. Erstens liefert der Stuttgarter Marktbericht für Ihr Haus in Gerlingen keine Zahlen, denn er bildet einen anderen Markt ab. Zweitens können sich die Leistungen von Ausschuss zu Ausschuss unterscheiden. Die Immobilienwertauskunft, die ich oben beschrieben habe, ist ein Stuttgarter Produkt. Ob Strohgäu oder Gerlingen etwas Vergleichbares anbieten, erfahren Sie bei den oben verlinkten Geschäftsstellen. Die Bodenrichtwerte aller drei Ausschüsse können Sie im Landesportal BORIS-BW kostenfrei einsehen.

Für Wohnungen in Weilimdorf, Feuerbach und Zuffenhausen liefert der Stuttgarter Bericht Zahlen je Gemarkung, also für den einzelnen Stadtteil getrennt; für Häuser gilt das nicht. Häuser stehen dort nur stadtweit, gegliedert nach Baujahr und Ausstattung, und die Immobilienwertauskunft gibt es nur für Wohnungen. Für ein Haus in Weilimdorf, Feuerbach oder Zuffenhausen bleiben amtlich also der Bodenrichtwert der Zone und, wenn es verbindlich sein muss, das Verkehrswertgutachten. Die Steuer-Auskunft dazwischen ist für das Finanzamt gedacht, nicht für die Preisfindung. Einen Angebotspreis für ein Haus ermittle ich deshalb bei einer Bewertung vor Ort. Was das für Wohnungen und Häuser in dem Stadtbezirk bedeutet, in dem sich mein Büro befindet, beschreibe ich auf der Seite zur Marktlage in Weilimdorf.

Die folgende Übersicht ordnet die häufigsten Anlässe, aus denen Eigentümer einen Wert für ihre Immobilie brauchen. Sie ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung, soll Ihnen aber helfen, sich beim ersten Anruf an die richtige Stelle zu wenden.

Bei drei Anlässen steht in der rechten Spalte „nicht ausreichend“, weil meine Immobilienbewertung eine Marktpreisermittlung für den Verkauf ist und kein Gutachten. Wo ein Wert rechtsverbindlich gegenüber Dritten bestehen muss, verweise ich Sie an einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder an den Gutachterausschuss.

Ein typisches Beispiel: Drei Geschwister erben ein Reihenhaus in Weilimdorf. Eine Schwester möchte darin wohnen bleiben und die beiden anderen auszahlen. Die Familie braucht also einen Wert, den alle drei akzeptieren und der auch einer späteren Prüfung standhält. Weil das Haus in Stuttgart liegt, kommt dafür der Gutachterausschuss in der Kronenstraße in Frage, alternativ ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger; was genau nötig ist, klärt die Familie vorher mit dem Notar. Auf Grundlage des Verkehrswerts zahlt die Schwester ihre Geschwister aus. Entscheidet sich die Familie stattdessen für den Verkauf, liefert das Gutachten den Wert zum Stichtag, aber keinen Angebotspreis. Diesen Preis ermittle ich bei einem Termin vor Ort.

Bevor Sie beim Gutachterausschuss anrufen

• In welcher Gemeinde liegt die Immobilie: Stuttgart, Ditzingen, Korntal-Münchingen oder Gerlingen?
• Wem gegenüber muss der Wert bestehen: Miterben, Finanzamt, Gericht oder nur dem Markt?
• Geht es um eine Wohnung oder ein Haus? Die Immobilienwertauskunft gibt es nur für Wohnungseigentum.
• Sind Sie nach § 193 Abs. 1 BauGB antragsberechtigt?
• Für welchen Stichtag brauchen Sie den Wert?
• Bei Erbschaft oder Schenkung: Hat Ihr Steuerberater geklärt, ob die Steuer-Auskunft ausreicht oder ein Gutachten nötig ist?
• Liegt schon ein Gutachten vor und wollen Sie verkaufen? Bringen Sie es zum Erstgespräch mit, zusammen mit Grundriss und Energieausweis.
• Muss der Wert nur dem Markt standhalten? Dann brauchen Sie keinen Antrag beim Gutachterausschuss, sondern einen Termin vor Ort.

Der Gutachterausschuss Stuttgart bewertet nach festen Verfahren zu einem Stichtag, und seine Marktzahlen sind Durchschnitte über viele Verkäufe, die nichts über Ihr einzelnes Objekt aussagen. Ich richte den Blick auf eine andere Frage, nämlich darauf, was ein Käufer im Stuttgarter Nordwesten derzeit für genau dieses Objekt zahlen würde und wie Sie zu diesem Preis kommen.

Dafür komme ich zu Ihnen: Nach einem ersten Gespräch, in dem wir Ihre Ziele klären, sehe ich mir die Immobilie an und werte Ihre Unterlagen aus, etwa Grundrisse und Energieausweis. Ich bewerte dabei immer dieselben fünf Faktoren:

• Bei der Lage sehe ich mir vor Ort genau das an, was die Bodenrichtwertauskunft ausklammert: Hanglage, Zuschnitt und Bebauung des Grundstücks. Bei einer Wohnung zählt auch, ob sie zur Straße oder zum Hof liegt.
• Zur Größe gehören Wohnfläche und Grundstück, aber auch, wie sich die Fläche nutzen lässt. Ein ausgebautes Dachgeschoss im Reihenhaus zählt anders als ein Spitzboden.
• Beim Zustand zählt, was in keinem Bericht steht: ob das Bad aus den Neunzigern stammt oder vor zwei Jahren erneuert wurde.
• Zur Ausstattung zählen Garage oder Stellplatz beim Reihenhaus, Balkon, Keller und bei der Altbauwohnung der Aufzug.
• Die lokale Nachfrage und die aktuellen Markttrends, also wie gefragt ein Reihenhaus in Weilimdorf oder eine Wohnung in Feuerbach gerade ist, schätze ich aus meiner Kenntnis des Marktes im Stuttgarter Nordwesten ein.

Am Ende erhalten Sie eine Preisempfehlung, und ich erkläre Ihnen dabei, wie ich zu dieser Zahl komme. Mehr zum Ablauf finden Sie auf meiner Seite zur persönlichen Immobilienbewertung vor Ort.

Claudia Hanf ist Inhaberin von Claudia Hanf Immobilien in Stuttgart-Weilimdorf und Immobilienmaklerin (IHK). Nach Stationen im Gesundheitswesen und vielen Jahren in der Versicherungsbranche hat sie ihr eigenes Maklerunternehmen gegründet. Als Einzelmaklerin betreut sie jeden Auftrag persönlich und durchgängig, von der ersten Beratung bis zur Übergabe, in Stuttgart-Weilimdorf, Feuerbach, Zuffenhausen, Ditzingen, Gerlingen und Korntal-Münchingen.

Liegt für Ihre Erbengemeinschaft schon ein Gutachten vor und soll das Haus nun verkauft werden, ist das ein guter Zeitpunkt für das Erstgespräch. Dasselbe gilt, wenn Sie einfach wissen möchten, wo Ihre Immobilie heute steht.