Bodenrichtwert in Ditzingen: welcher Wert wofür gilt

Weil Ditzingen direkt an Weilimdorf grenzt, liegt der Gedanke nahe, im Stuttgarter Bodenrichtwertsystem zu suchen. Dort finden Sie Ditzingen nicht. Für Ditzingen ist der Gemeinsame Gutachterausschuss Strohgäu zuständig, zu dem neben Ditzingen auch Korntal-Münchingen gehört. Die Kooperation besteht seit dem 1. Juli 2020, die Geschäftsstelle führt die Stadt Ditzingen selbst: Am Laien 1, 71254 Ditzingen.

Gutachterausschüsse sind nach § 192 BauGB selbständige und unabhängige Gremien. Sie werten die beurkundeten Kaufverträge aus und leiten daraus nach § 196 BauGB die Bodenrichtwerte ab. Der Ausschuss hat kein eigenes Interesse an einem hohen oder niedrigen Wert. Deshalb taugt die Zahl als neutrale Orientierung.

Der Strohgäu-Ausschuss definiert den Wert in seinem Grundstücksmarktbericht 2024 so: „Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone).“ Weiter heißt es dort: „Bodenrichtwerte enthalten keine Wertanteile für Aufwuchs, Gebäude, bauliche und sonstige Anlagen.“

Für Ditzingen bedeutet das: Es gibt nicht „den“ Bodenrichtwert. Die Stadt besteht aus vier Gemarkungen, und jede hat eigene Zonen. Wie weit die Wohnlagen innerhalb einer Gemarkung auseinanderliegen, zeigt der Marktbericht 2024 (Stichtag 1. Januar 2023, die Verhältnisse habe ich aus den Zonenwerten selbst berechnet):

• Kernstadt (Gemarkung Ditzingen): über zwei Dutzend kleinräumig geschnittene Wohn- und Mischbaulagen. Hier ist die Spannweite zwischen günstigster und teuerster Wohnlage am größten.
• Hirschlanden: knapp drei Viertel der Kernstadt-Spanne.
• Heimerdingen: gut ein Viertel der Kernstadt-Spanne.
• Schöckingen: etwa ein Achtel der Kernstadt-Spanne, die Wohnlagen liegen fast gleichauf.

Ob das Gefälle zum aktuellen Stichtag 2025 noch genauso aussieht, zeigt Ihnen BORIS-BW. Wer in der Kernstadt nahe einer Zonengrenze wohnt, sollte deshalb genau prüfen, zu welcher Zone das eigene Flurstück gehört.

Aktuell gelten in Ditzingen die Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2025. Der Gemeinsame Gutachterausschuss Strohgäu hat sie in seinen Sitzungen am 5. und 6. August 2025 beschlossen. Für die Grundsteuer zählt dagegen weiterhin der Wert zum 1. Januar 2022. Die Werte zum 1. Januar 2023 aus dem Marktbericht 2024 sind für eine heutige Einschätzung überholt.

Die Tabelle ordnet die drei Stichtage:

Nach § 196 Abs. 1 BauGB sind Bodenrichtwerte „jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln“. Der nächste reguläre Stichtag wäre damit der 1. Januar 2027. Eine Ankündigung dazu hat die Stadt Ditzingen bisher nicht veröffentlicht (Stand Oktober 2026).

Nach § 196 Abs. 3 BauGB kann jedermann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen. Sie müssen dafür weder Eigentümer sein noch einen Grund angeben.

Checkliste: Bodenrichtwert in Ditzingen abrufen

• Grundbuchauszug oder Kaufvertrag heraussuchen. Dort stehen die Gemarkung (Ditzingen, Hirschlanden, Heimerdingen oder Schöckingen) und die Flurstücksnummer, mit denen Sie Ihr Grundstück auf der Karte sicher finden.
• Online über BORIS-BW einsteigen, das Bodenrichtwertinformationssystem der Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg. Die Einsicht ist kostenfrei, die kommerzielle Nutzung ausgeschlossen.
• In der Karte Ihr Flurstück ansteuern, die zugehörige Zone öffnen und vier Angaben notieren: Wert, Stichtag, Nutzungsart und Zonengrenze.
• Liegt Ihr Grundstück am Rand einer Zone, den Wert der Nachbarzone gleich mitnotieren.
• Für eine schriftliche Auskunft das Antragsformular von der Seite der Geschäftsstelle herunterladen und an gutachterausschuss@ditzingen.de schicken. Die Gebühren regelt die Gebührensatzung des Gutachterausschusses, die Höhe erfragen Sie dort.
• Auf die Adresse achten. Das Finanzministerium Baden-Württemberg weist ausdrücklich darauf hin, dass www.borisportal.de nichts mit dem amtlichen BORIS-BW zu tun hat, sondern „ein privates Unternehmen im Bereich der Immobilienvermarktung“ ist.

Zwei Einschränkungen gehören dazu. Die Werte in BORIS-BW sind laut Nutzungsbedingungen keine rechtsverbindliche Auskunft. Zudem liefert das Portal nach eigener Aussage „keine Bodenwerte für einzelne Grundstücke“, „keine Verkehrswerte“ und „keine Kaufpreise für konkrete Objekte“. Im Stuttgarter Stadtgebiet ist ein anderer Gutachterausschuss zuständig, dort läuft die Abfrage über die Bodenrichtwertkarte der Stadt.

Seit 2025 richtet sich die Grundsteuer in Baden-Württemberg unmittelbar nach dem Bodenrichtwert. Das Land hat dafür ein eigenes Modell gewählt. § 38 Abs. 1 des Landesgrundsteuergesetzes legt fest: „Der Grundsteuerwert der Grundstücke ermittelt sich durch Multiplikation ihrer Fläche des Grund und Bodens mit dem jeweiligen Bodenrichtwert gemäß § 196 des Baugesetzbuchs (BauGB).“ Maßgebend ist der Wert der Zone, in der Ihr Grundstück liegt. Das Gebäude spielt keine Rolle.

Das Finanzministerium fasst die Rechnung so zusammen: „Jährliche Grundsteuer = Grundsteuerwert (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert) x Steuermesszahl x Hebesatz der Kommune.“

Für Ditzingen heißt das konkret:

1. Der Stichtag ist der 1. Januar 2022. Nach § 15 LGrStG wurde die erste Hauptfeststellung auf diesen Tag durchgeführt, und die Werte gelten für sieben Jahre. Die Stadt Ditzingen schreibt dazu, dass „aktuell der Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022“ gilt. Der neuere Wert zum 1. Januar 2025 ändert an Ihrem Grundsteuerbescheid nichts.
2. Der Hebesatz ist ortsabhängig. Die Stadt Ditzingen hat für die Grundsteuer B festgesetzt: 250 Prozent vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2028, ab dem 1. Januar 2029 dann 200 Prozent (Stand Oktober 2026). Nach meiner eigenen Rechnung heißt das: Bleiben Fläche und Bodenrichtwert gleich, sinkt die Grundsteuer B ab 2029 allein durch den niedrigeren Hebesatz um ein Fünftel, sofern die Stadt bis dahin nichts mehr ändert. Allerdings fällt nach dem Sieben-Jahres-Turnus aus § 15 LGrStG auch die nächste Hauptfeststellung auf 2029. Ob und ab wann dann neue Bodenrichtwerte in Ihren Grundsteuerwert eingehen, klären Sie mit Ihrem Steuerberater.
3. Individuelle Nachteile zählen grundsätzlich nicht. Der Bundesfinanzhof hat das Landesgrundsteuergesetz bestätigt (Urteile vom 22. April 2026, II R 26/24 und II R 27/24, Pressemitteilung Nr. 032/26). Merkmale wie Verkehrslärm oder die individuelle Bebauung sind laut BFH „für die Berechnung des Grundsteuerwerts ohne Bedeutung“.
4. Es gibt eine Öffnung nach unten. Nach § 38 Abs. 4 LGrStG kann auf Antrag ein anderer Wert angesetzt werden, wenn ein qualifiziertes Gutachten zeigt, dass der tatsächliche Bodenwert zum Hauptfeststellungszeitpunkt „mehr als 30 Prozent“ abweicht. Das Finanzministerium rät, sich „zur Klärung zuerst an den Gutachterausschuss“ zu wenden.

Bevor Sie über einen Antrag nachdenken, lohnt ein Abgleich des Bescheids mit drei Angaben:

• Stimmt die Grundstücksfläche mit dem Grundbuch überein?
• Liegt das Grundstück in der Zone, die der Bescheid ansetzt? Das prüfen Sie in der Grundsteuer-Ansicht von BORIS-BW.
• Ist der Bodenrichtwert zum Stichtag 1. Januar 2022 angesetzt und nicht ein neuerer?

Ob sich ein Antrag in Ihrem Fall lohnt, wie die Frist läuft und was ein Gutachten kostet, kann ich als Maklerin nicht beurteilen; diese Fragen gehören zu Ihrem Steuerberater. Ein rechtsverbindliches Gutachten erstellt der Gutachterausschuss oder ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger. Ist der Bescheid für Sie aber der Anlass, grundsätzlich über Ihre Immobilie nachzudenken, schaue ich mir Grundstück und Haus gern bei einem kostenlosen, unverbindlichen Erstgespräch vor Ort an.

Der Grundsteuerbescheid erweckt leicht den Eindruck, der Staat habe Ihr Grundstück bewertet. Bewertet ist aber nur der Boden, und zwar als Durchschnitt der Zone zu einem bestimmten Stichtag. Mit dem Preis, den Ihr Haus heute erzielen würde, hat diese Zahl wenig zu tun.

Den Verkehrswert definiert § 194 BauGB als den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr „nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage“ zu erzielen wäre. Ihr Bescheid nennt einen Grundsteuerwert, keinen Verkehrswert. Die Tabelle stellt die vier Begriffe nebeneinander:

Bei einer Eigentumswohnung kommt eine weitere Stufe hinzu. Ihnen gehört nicht das Grundstück, sondern ein Miteigentumsanteil daran, im Grundbuch meist in Tausendsteln angegeben. Auf Ihre Wohnung entfällt also nur dieser Anteil am Bodenwert. Lage im Haus, Zustand, Ausstattung und die Rücklage der Gemeinschaft wiegen beim Preis entsprechend schwerer.

Wie wenig der Boden bei Wohnungen erklärt, zeigt die Auswertung des Gutachterausschusses für „Ditzingen und Teilorte“. 2023 wurden dort 40 Wohnungen der Baujahre 1966 bis 1980 ausgewertet. Die teuerste kostete je Quadratmeter Wohnfläche gut das Zweieinhalbfache der günstigsten, bei gleichem Ort, gleichem Jahrzehnt und gleichem Verkaufsjahr. Der Ausschuss selbst weist darauf hin, dass Geschosslage, Ausstattung oder Gebäudetyp „zu deutlichen Zu- oder Abschlägen führen“ können. Für Neubauwohnungen ab Baujahr 2020 weist der Bericht für Ditzingen gar keinen Wert aus, weil zu wenige Kauffälle vorlagen.

Bei Häusern verschiebt sich das Gewicht je nach Teilort. Ein frei gewähltes Beispiel verdeutlicht das: Eine Eigentümerin in Schöckingen besitzt ein Reihenhaus, Baujahr Ende der Siebziger, und fragt sich, ob sie aus dem Zonenwert mal Fläche eine Preisvorstellung ableiten kann. Da die Schöckinger Wohnlagen eng beieinanderliegen, trägt der Boden kaum etwas zum Unterschied zwischen ihrem Haus und dem des Nachbarn drei Häuser weiter bei. Diesen Unterschied bestimmen Sanierungsstand, Dach, Heizung, Garage und die Frage, wie stark Reihenhäuser dieser Größe gerade gefragt sind. Bei der Bestandsaufnahme vor Ort sehe ich mir genau diese Punkte an: Lage, Größe, Zustand, Ausstattung und die lokale Nachfrage. Am Ende hat sie eine Preiseinschätzung, die sie Punkt für Punkt nachvollziehen kann, und der Bodenwert ist darin ein Baustein unter mehreren.

Wie gut der Bodenrichtwert als Prüfgröße für eine Online-Schätzung taugt, hängt in Ditzingen ebenfalls vom Teilort ab. In der Kernstadt und in Hirschlanden liegen die Zonenwerte weit auseinander, dort zählt schon die Zonengrenze an der eigenen Straße. Liegt ein Schätzwert hier unter dem reinen Bodenwert, hat der Rechner Zone oder Haus wahrscheinlich falsch erfasst. In Schöckingen und Heimerdingen taugt der Bodenwert als Prüfgröße dagegen wenig.

Was Sie zum Erstgespräch mitbringen können: Ihren Grundsteuerbescheid, ein Bildschirmfoto Ihrer Zone aus BORIS-BW mit Stichtag, Gemarkung und Flurstücksnummer, einen aktuellen Grundbuchauszug, Grundrisse, falls vorhanden den Energieausweis und bei einer Eigentumswohnung die Teilungserklärung mit Ihrem Miteigentumsanteil. Wer diese Unterlagen wegen der Grundsteuer ohnehin herausgesucht hat, verfügt damit bereits über das Wichtigste.

Den Preis Ihres Hauses kann ich erst einschätzen, wenn ich es gesehen habe. Dieses Erstgespräch mit Bestandsaufnahme bei Ihnen ist für Sie kostenfrei und ohne jede Verpflichtung. Von dort an bleibe ich Ihre feste Ansprechpartnerin, von der Bewertung über die Vermarktung bis zur Übergabe, ohne wechselnde Zuständigkeiten. Mein Büro befindet sich im angrenzenden Weilimdorf, und Ditzingen gehört zu meinem Arbeitsgebiet im Nordwesten Stuttgarts.

Claudia Hanf ist Inhaberin von Claudia Hanf Immobilien in Stuttgart-Weilimdorf und Immobilienmaklerin (IHK). Nach Stationen im Gesundheitswesen und vielen Jahren in der Versicherungsbranche hat sie ihr eigenes Maklerunternehmen gegründet. Als Einzelmaklerin betreut sie jeden Auftrag persönlich und durchgängig selbst, von der ersten Beratung bis zur Übergabe, in Stuttgart-Weilimdorf, Feuerbach, Zuffenhausen, Ditzingen, Gerlingen und Korntal-Münchingen.

Quellen: Stadt Ditzingen, Geschäftsstelle des Gemeinsamen Gutachterausschusses Strohgäu (Snapshot 26. Oktober 2026) · Gemeinsamer Gutachterausschuss Strohgäu, Grundstücksmarktbericht 2024 (abgerufen 29. Juli 2026) · § 192, § 194, § 196 BauGB (gesetze-im-internet.de, abgerufen 22. Juli 2026 bzw. 28. Juli 2026) · § 15, § 38 Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg (Stand 26. Oktober 2026) · Ministerium für Finanzen Baden-Württemberg, FAQ zur Grundsteuer (Snapshot 26. Oktober 2026) · Bundesfinanzhof, Pressemitteilung Nr. 032/26 vom 20. Mai 2026 · Stadt Ditzingen, Steuern und Gebühren (Snapshot 26. Oktober 2026) · BORIS-BW und Nutzungsbedingungen, LGL Baden-Württemberg (Snapshot 28. Juli 2026 bzw. 26. Oktober 2026)