Notartermin beim Hausverkauf in Stuttgart: der Ablauf

Ein Haus lässt sich nicht per Handschlag verkaufen, auch nicht mit einem sauber unterschriebenen Vertrag vom Küchentisch. § 311b Abs. 1 BGB ist eindeutig: Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, „bedarf der notariellen Beurkundung“. Ohne Notar gibt es keinen wirksamen Kaufvertrag.

Was der Notar dabei tut, steht in § 17 Abs. 1 BeurkG: Er „soll den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren“. Er belehrt also beide Seiten, Sie und den Käufer. Nach der Unterschrift sorgt er dafür, dass Geld und Eigentum in der richtigen Reihenfolge wechseln. Sie geben Ihr Eigentum erst auf, wenn der Kaufpreis bei Ihnen eingegangen ist. Der Käufer zahlt erst, wenn sein Anspruch auf das Haus im Grundbuch gesichert ist.

Einiges übernimmt der Notar jedoch nicht: Er verhandelt nicht den Preis, er prüft nicht, ob sich der Käufer das Haus leisten kann, und er sagt Ihnen nicht, ob der Übergabetermin zu Ihrem Umzug passt. Das alles muss feststehen, bevor er den Entwurf schreibt.

Der Notar erstellt nach den vereinbarten Eckdaten einen Vertragsentwurf, den beide Seiten vorab lesen. Im Termin wird der Vertrag vollständig vorgelesen, erklärt und, falls nötig, angepasst. Dann unterschreiben Käufer, Verkäufer und Notar. Danach folgen Vormerkung im Grundbuch, Genehmigungen, Kaufpreiszahlung, Übergabe und schließlich die Umschreibung auf den Käufer.

Den Ablauf in drei Phasen, vor, während und nach dem Termin, zeigt die Tabelle:

Zwei Punkte sorgen regelmäßig für Fragen.

Der erste Punkt ist die Frist für den Entwurf. Eine Zwei-Wochen-Frist für den Entwurf gilt nicht für jeden Hausverkauf. § 17 Abs. 2a BeurkG sieht die Frist „im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung“ für Verbraucherverträge vor. Ein Verbrauchervertrag ist nach § 310 Abs. 3 BGB ein Vertrag „zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher“. Verkaufen Sie als Privatperson an eine Privatperson, ist das in der Regel kein Verbrauchervertrag. Ob Ihr Vertrag darunter fällt, beurteilt der Notar. Für Sie heißt das praktisch: Fragen Sie beim Notarbüro nach, wann der Entwurf kommt, und planen Sie selbst genug Zeit zum Lesen ein. Ich rate, den Entwurf nicht erst am Abend vorher zu lesen, sondern so früh, dass Sie Änderungswünsche vor dem Termin mit dem Notarbüro klären können. Im Termin selbst fällt es schwer, über eine Klausel noch einmal in Ruhe nachzudenken.

Der zweite Punkt ist der Energieausweis. Er musste schon bei der Besichtigung vorliegen: § 80 Abs. 4 GEG verlangt, ihn dem potenziellen Käufer „spätestens bei der Besichtigung“ vorzulegen. Nach dem Kaufvertrag ist er dem Käufer „unverzüglich“ zu übergeben. Fehlt er Ihnen noch, kümmern wir uns früh darum, am besten vor der Vermarktung; bei der Beschaffung unterstütze ich Sie.

Die Bundesnotarkammer nennt auf notar.de die typischen Voraussetzungen. Der Kaufpreis wird fällig, wenn

• „alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen“,
• „die sogenannte Eigentumsvormerkung (auch Auflassungsvormerkung genannt) für die erwerbende Partei im Grundbuch eingetragen ist“,
• die Unterlagen vorliegen, um nicht übernommene Belastungen, „insbesondere Grundschulden“, zu löschen,
• und „die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt“.

Gezahlt wird erst, wenn die Fälligkeitsmitteilung beim Käufer vorliegt; innerhalb welcher Frist er danach zahlen muss, steht in Ihrem Vertrag.

Danach geht es um das Eigentum. Den Antrag auf Umschreibung des Eigentums reicht der Notar laut Bundesnotarkammer erst ein, wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt ist. Dafür braucht das Grundbuchamt außerdem die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, und die wird erst erteilt, wenn der Käufer die Grunderwerbsteuer bezahlt hat. Zur Höhe dieser Steuer fragen Sie bitte einen Steuerberater; für Sie als Verkäufer ist nur wichtig, dass die letzte Etappe vom Käufer abhängt und nicht von Ihnen.

Aus dieser Liste ergibt sich auch, wo häufig Zeit verloren geht: bei der Löschung der Grundschuld. Sprechen Sie Ihre Bank erst nach dem Notartermin darauf an, wartet der Käufer auf Sie. Ob dabei eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt, klären Sie deshalb lange vorher.

Ein typischer Verlauf sieht so aus: Ein Ehepaar verkauft sein Reihenhaus in Feuerbach. Im Grundbuch steht noch die Grundschuld der Hausbank, der Notartermin ist vereinbart, aber mit der Bank hat noch niemand über den Verkauf gesprochen. Nach der Unterschrift wundern sich die beiden, warum der Käufer nicht zahlt. Vormerkung und Erklärung der Gemeinde liegen längst vor, es fehlen die Löschungsunterlagen der Bank, und ohne sie gibt es keine Fälligkeitsmitteilung. Erst als die Bank die Unterlagen schickt, kann die Fälligkeit mitgeteilt werden, und dann kommt auch das Geld. Deshalb gehört das Gespräch mit Ihrer Bank bei mir in die Vorbereitung, bevor der Notartermin feststeht.

Wie der Vertrag Sie als Verkäufer absichert

Wie Sie als Verkäufer abgesichert sind, regelt vor allem Ihr Vertrag. Was dort typischerweise stehen kann, beschreibt die Bundesnotarkammer auf notar.de, etwa zur Kaufpreisfinanzierung und zum Vollstreckungstitel.

Darf die Bank des Käufers schon eine Grundschuld auf mein Haus eintragen lassen? Ja, wenn der Vertrag das vorsieht. Der Notar kann eine sogenannte Belastungs- oder Finanzierungsvollmacht aufnehmen. Dabei ermächtigt der Verkäufer den Käufer, „das Grundstück bereits vor der Eigentumsumschreibung zu beleihen, mit der Einschränkung, dass die Beleihung allein zum Zwecke der Kaufpreisfinanzierung erfolgen darf“. Ihre Sicherheit liegt in dieser Grenze: „Die Bank darf das Grundstück nur insoweit als Sicherheit verwerten, als der Käufer das Darlehen tatsächlich für die Kaufpreiszahlung verwendet hat“ (notar.de, Stand Juli 2020).

Bekomme ich den ganzen Kaufpreis auf mein Konto? Das gilt nur, wenn keine Grundschuld Ihrer Bank mehr Verbindlichkeiten absichert. Andernfalls „begleicht der Käufer diese durch Zahlung eines Kaufpreisteils direkt an den Kreditgeber. Der Verkäufer erhält dann nur noch den Restbetrag“ (notar.de, Stand August 2019). Den Ablösebetrag sollten Sie deshalb kennen, bevor Sie mit dem Geld planen.

Was, wenn der Käufer nicht zahlt? Der Vertrag kann vorsehen, dass sich der Käufer wegen des Kaufpreises der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft. Damit erhalten Sie nach notar.de einen Vollstreckungstitel und können den Kaufpreis eintreiben, „ohne vorher ein langwieriges und deutlich teureres gerichtliches Verfahren anstrengen zu müssen“. Die gesetzliche Grundlage ist § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO. Ob und wie das in Ihrem Vertrag steht und welche weiteren Rechte Sie haben, erklärt Ihnen der Notar.

Welche Papiere Sie dafür zusammentragen, gehen wir im Erstgespräch gemeinsam durch. Im Folgenden geht es um die Entscheidungen, die im Entwurf stehen und die nach der Unterschrift nicht mehr zu ändern sind.

Mit Verkäufern gehe ich das in dieser Reihenfolge an:

1. Sobald ein Käufer feststeht: Ablösebetrag bei der Bank erfragen und klären, welche Miteigentümer selbst kommen und wer eine Vollmacht braucht.
2. Die vereinbarten Eckdaten an den Notar geben.
3. Den Entwurf lesen und Änderungswünsche melden.
4. Erst dann den Termin festlegen.

Im Einzelnen sollte dabei Folgendes geklärt sein:

• Der Übergabetermin ist festgelegt. Ist er an die Kaufpreiszahlung geknüpft, verschiebt er sich mit ihr; den Mietvertrag für Ihre neue Wohnung sollten Sie deshalb nicht auf den Tag genau planen. Ich rate, die Schlüssel erst nach vollständigem Eingang des Kaufpreises zu übergeben; wie das im Vertrag formuliert wird, ist Sache des Notars.
• Es ist klar, was mitverkauft wird: Einbauküche, Markise, Gartenhaus, das Brennholz im Schuppen. Was nicht im Vertrag steht, sorgt am Übergabetag für Diskussionen.
• Ihre Bank weiß vom Verkauf. Sie kennen Restschuld und Ablösebetrag und haben geklärt, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.
• Bekannte Mängel sind aufgeschrieben: die feuchte Kellerecke, das Dach aus den Siebzigern, die Heizung, die im Winter zweimal ausgefallen ist. Was Sie über Mängel wissen, gehört vor der Beurkundung auf den Tisch.
• Ist das Haus vermietet, liegen dem Notar Mietvertrag und Angaben zur Kaution vor, und es ist geregelt, ab wann die Miete dem Käufer zusteht. Der Käufer tritt in das Mietverhältnis ein; § 566 BGB fasst das unter „Kauf bricht nicht Miete“.
• Alle Miteigentümer wirken beim Termin mit, persönlich oder vertreten. § 925 BGB verlangt, dass Verkäufer- und Käuferseite die Auflassung gleichzeitig erklären. Wer nicht kommen kann, braucht eine Vollmacht in der Form, die der Notar vorgibt.
• Ihre Fragen an den Notar sind notiert, also alles, was Sie im Entwurf nicht verstehen. Rechtliche Fragen zu Ihrem Fall beantwortet er, nicht ich.

Zum Termin selbst bringen Sie einen gültigen Ausweis mit und das, was das Notarbüro vorher bei Ihnen anfordert.

Die Frage der Miteigentümer ist der Punkt, an dem Termine am ehesten scheitern. Stehen zwei Geschwister nach einer Erbschaft im Grundbuch oder ein getrenntes Paar, das wenig miteinander spricht, kläre ich lange vor der Terminsuche, wer persönlich erscheint und wer sich vertreten lässt. Damit die Vollmacht rechtzeitig in der richtigen Form vorliegt, sorge ich dafür, dass die Frage früh auf dem Tisch des Notars liegt und nicht erst in der Woche vor dem Termin.

Wenn Sie hinter jeden Punkt einen Haken setzen können, geht es im Termin nur noch um das Vorlesen und Ihre letzten Rückfragen.

Die Frage nach einem guten Notar in Feuerbach höre ich oft, meist verbunden mit der Hoffnung, dass sich einer in der Nähe findet. Die Notarkammer Baden-Württemberg stellt dazu klar: „Sie können frei wählen, an welche Notarin oder an welchen Notar Sie sich wegen einer Beurkundung oder der Beglaubigung einer Unterschrift wenden.“ Zum Suchen verweist sie auf die Notarsuche der Bundesnotarkammer. Eine Empfehlung einzelner Notare gibt die Kammer ausdrücklich nicht ab. Den Termin stimmen Käufer und Verkäufer gemeinsam ab; die Organisation übernehme ich.

Wer sein Haus vor 2018 gekauft oder geerbt hat, erinnert sich vielleicht noch an das staatliche Notariat. Das gibt es in Baden-Württemberg nicht mehr. Laut Justizministerium Baden-Württemberg wurden „die rund 300 staatlichen Notariate zum 1. Januar 2018 aufgelöst“. „Beurkundungen werden seitdem ausschließlich von freiberuflich tätigen Notarinnen und Notaren wahrgenommen“, so die Pressemitteilung vom 15. August 2022. Wenn Ihnen also jemand rät, „zum Notariat“ zu gehen, ist damit heute ein freier Notar gemeint.

Die Pressemitteilung spricht von der Grundbuchamts- und Notariatsreform: Auch die Grundbuchämter wurden zusammengelegt, und das betrifft Sie direkt. Laut der Zuständigkeitsliste der Justiz Baden-Württemberg führt das Amtsgericht Waiblingen das Grundbuch für „Stuttgart (Stadtbezirke Bad Cannstatt, Feuerbach, Mühlhausen, Münster, Obertürkheim, Stammheim, Untertürkheim, Weilimdorf und Zuffenhausen)“. Ditzingen, Gerlingen und Korntal-Münchingen stehen dort als eigene Einträge. Ein Haus in Feuerbach wird also in Waiblingen umgeschrieben, nicht in Stuttgart. Fahren müssen Sie dafür nicht. Die Stadt Gerlingen beschreibt den Weg so: „Formbedürftige Grundbuchanträge/ Eintragungsunterlagen werden über die Notare dem Grundbuchamt elektronisch eingereicht.“ Für andere Stuttgarter Stadtbezirke wie Vaihingen oder Stuttgart-Mitte gilt die Zuordnung zu Waiblingen nicht.

Dazu kommt das Vorkaufsrecht der Gemeinde. Nach § 24 BauGB kann es unter anderem in Sanierungsgebieten und im Geltungsbereich von Erhaltungssatzungen bestehen. Ob Ihr Grundstück betroffen ist, fragt der Notar bei der Stadt ab. Die Frist von drei Monaten ab Mitteilung ist einer der Gründe, warum zwischen Unterschrift und Geldeingang Zeit vergeht.

Wie ich in Feuerbach arbeite, lesen Sie auf meiner Seite als Immobilienmaklerin für Feuerbach.

Die Tabelle zeigt die Zuständigkeiten im Überblick:

Die Kosten der Beurkundung, der Auflassung und der Eintragung ins Grundbuch trägt nach § 448 Abs. 2 BGB der Käufer. Was in Ihrem Vertrag dazu steht und welche Kosten etwa für die Löschung Ihrer Grundschuld bei Ihnen bleiben, erklärt Ihnen der Notar.

Meine Rolle ist die Strecke davor und danach. Ich führe die Preisverhandlung, prüfe vorab die Finanzierungsunterlagen des Käufers, organisiere den Notartermin und übergebe am Ende das Haus mit einem ausführlichen Übergabeprotokoll. Als Einzelmaklerin mache ich das selbst. Sie haben also von der ersten Beratung bis zur Übergabe dieselbe Ansprechpartnerin, ohne wechselnde Zuständigkeiten. Wie das im Ganzen aussieht, lesen Sie auf der Seite dazu, wie ich einen Hausverkauf bis zur Übergabe begleite.

Claudia Hanf ist Inhaberin von Claudia Hanf Immobilien in Stuttgart-Weilimdorf und Immobilienmaklerin (IHK). Nach Stationen im Gesundheitswesen und vielen Jahren in der Versicherungsbranche hat sie ihr eigenes Maklerunternehmen gegründet. Als Einzelmaklerin betreut sie jeden Auftrag persönlich und durchgängig selbst, von der ersten Beratung über die Organisation des Notartermins bis zur Übergabe, in Stuttgart-Weilimdorf, Feuerbach, Zuffenhausen, Ditzingen, Gerlingen und Korntal-Münchingen.

Stand der Rechtsangaben: 26. Oktober 2026. Dieser Beitrag informiert über den Ablauf und ersetzt keine rechtliche Beratung durch einen Notar oder Rechtsanwalt.

Ob Sie gerade erst über einen Verkauf nachdenken oder schon einen Käufer in Aussicht haben: Welche Punkte dieser Checkliste bei Ihrem Haus noch offen sind, ob Grundschuld, Mitverkauftes oder Miteigentümer, sehen wir gemeinsam im Erstgespräch vor Ort. Den Notartermin organisiere ich dann mit Ihnen.