Als Erbengemeinschaft ein Haus in Stuttgart verkaufen

Im Folgenden geht es darum, was jetzt zu klären ist. Ich erkläre die Rechtslage, soweit ich sie erklären darf, und benenne klar, an welchen Stellen eine Notarin, ein Fachanwalt für Erbrecht oder ein Steuerberater zuständig ist und nicht ich. Geht es bei Ihnen gar nicht um mehrere Miterben, sondern um den Erbfall allgemein, finden Sie die passenden Informationen auf der Seite Haus aus einer Erbschaft verkaufen in Stuttgart. Den Überblick über alle Fragen zur geerbten Immobilie gibt es auf der Themenseite.

Vier Fragen stehen am Anfang, und zwar in dieser Reihenfolge. Wer sie abarbeitet, hat den größten Teil der Unsicherheit schon hinter sich. Dazu kommen zwei Punkte, die dabei leicht untergehen.

Wer erbt, und zu welchen Anteilen?

Grundlage ist das Testament oder, wenn keines existiert, die gesetzliche Erbfolge. Ohne diese Klärung geht nichts weiter.

Steht die Erbengemeinschaft im Grundbuch?

Nach dem Erbfall ist zunächst weiterhin die verstorbene Person als Eigentümerin eingetragen, sodass das Grundbuch berichtigt werden muss, bevor verkauft werden kann. Mit dieser Berichtigung ist ein Kostenvorteil verbunden, der an eine Frist gebunden ist.

Was ist die Immobilie wert?

Gemeint ist ein belastbarer Marktpreis, keine Hoffnungszahl aus der Familie. Solange keine solche Zahl auf dem Tisch liegt, streiten alle über Vermutungen.

Was will jede und jeder Einzelne wirklich?

Hier geht es um das Bedürfnis hinter der Position. „Ich will das Haus behalten“ bedeutet manchmal: „Ich möchte, dass die Erinnerung nicht einfach verkauft wird.“ Das lässt sich oft anders lösen als über Eigentum.

Was tun, wenn ein Miterbe das Haus nicht verkaufen will?

Ein einzelner Miterbe kann eine geerbte Immobilie in Stuttgart nicht allein veräußern: Der Nachlass gehört der Erbengemeinschaft gemeinschaftlich (§ 2032 Abs. 1 BGB). Verfügen kann jeder nur über seinen eigenen Erbanteil, notariell beurkundet, nicht über seinen Anteil an einem einzelnen Nachlassgegenstand (§ 2033 BGB). Verweigert ein Miterbe die Zustimmung, bleibt der Weg über die Auseinandersetzung nach § 2042 Abs. 1 BGB.

Der Kostenvorteil beim Grundbuch

Die Eintragung der Erben ins Grundbuch ist gebührenfrei, wenn der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. Wörtlich heißt es in der Anmerkung zu Nr. 14110 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG: „Die Gebühr wird nicht für die Eintragung von Erben des eingetragenen Eigentümers erhoben, wenn der Eintragungsantrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall bei dem Grundbuchamt eingereicht wird.“

Zwei Jahre klingen nach viel Zeit, in einer zerstrittenen Erbengemeinschaft sind sie jedoch erstaunlich schnell vorbei. Klären Sie diesen Punkt deshalb früh.

Die folgenden Regeln zeigen, warum Ihre Situation sich so festgefahren anfühlt. Sie sind kein Rechtsrat, und sie ersetzen keine anwaltliche Prüfung Ihres Falls.

Stand der zitierten Fassungen: Abruf am 28. Juli 2026 über gesetze-im-internet.de.

§ 2042 Abs. 2 BGB verweist auf die §§ 750 bis 758 BGB. Darunter fällt auch die Teilung durch Verkauf nach § 753 BGB, bei Grundstücken also die Versteigerung. Für ein Haus bedeutet das in der Praxis die Teilungsversteigerung.

Für die Auslegung in Ihrem konkreten Fall brauchen Sie juristischen Beistand: eine Notarin oder einen Notar für alles rund um Grundbuch und Kaufvertrag sowie einen Fachanwalt für Erbrecht, sobald Positionen aufeinanderprallen. Ich bin Immobilienmaklerin und keine Juristin, und die rechtliche Einordnung Ihres Falls überlasse ich bewusst den Fachleuten.

Für den Fall, dass ein Miterbe nicht verkaufen will, gibt das Gesetz eine eindeutige, aber unbequeme Antwort: Bei einem Haus ist eine Teilung in Natur praktisch immer ausgeschlossen. Dann erfolgt die Aufhebung der Gemeinschaft nach § 753 Abs. 1 Satz 1 BGB „bei Grundstücken durch Zwangsversteigerung und durch Teilung des Erlöses“. Verfahrensrechtlich läuft das über § 180 ZVG.

In Stuttgart ist dafür eine einzige Stelle zuständig: Die Zwangsversteigerungsabteilung des Amtsgerichts Stuttgart bearbeitet Teilungsversteigerungen zentral für die Bezirke der Amtsgerichte Böblingen, Leonberg und Stuttgart. Das Gericht selbst beschreibt Teilungsversteigerungen als „Grundstücksversteigerungen, die keinen Schuldenhintergrund haben“. Das Verfahren verwandelt ein unteilbares Haus in teilbares Geld. (Amtsgericht Stuttgart, Zwangsversteigerung; Stand: Abruf am 28. Juli 2026.)

Zwei Regelungen werden im Verfahren wichtig:

• Das Verfahren lässt sich vorübergehend anhalten. Auf Antrag eines Miteigentümers ist die einstweilige Einstellung für längstens sechs Monate anzuordnen, wenn das bei Abwägung der widerstreitenden Interessen angemessen erscheint (§ 180 Abs. 2 ZVG). Eine einmalige Wiederholung ist möglich.
• Es gibt Untergrenzen für den Zuschlag. Auf Antrag eines Berechtigten ist der Zuschlag zu versagen, wenn das Meistgebot unter sieben Zehnteln des festgesetzten Grundstückswerts bleibt; das gilt allerdings nur im ersten Termin (§ 74a ZVG). Bleibt das Gebot unter der Hälfte des Grundstückswerts, ist der Zuschlag von Amts wegen zu versagen (§ 85a ZVG).

Die Teilungsversteigerung ist der gesetzliche Ausweg, nach meiner Einschätzung aber selten der Weg, mit dem am Ende jemand zufrieden ist. Sie kostet Zeit und Geld, und sie belastet den Familienfrieden. Sie ist das Druckmittel, das im Raum steht, und allein das Wissen darum kann dazu führen, dass sich die Beteiligten doch noch einigen.

Ob eine Teilungsversteigerung in Ihrem Fall droht, sinnvoll ist oder abgewendet werden kann, beurteilt ein Fachanwalt für Erbrecht.

Schwierig wird es auch ohne lauten Widerspruch, nämlich dann, wenn ein Miterbe schlicht nicht reagiert, also nicht antwortet, nicht unterschreibt und zu keinem Termin erscheint. Dagegen hilft ebenfalls § 2042 Abs. 1 BGB. Der Anspruch auf Auseinandersetzung steht jedem zu, unabhängig davon, ob sich die anderen bewegen.

Welches Amtsgericht für Ihr Grundstück zuständig ist, müssen Sie nicht raten: Die Zuständigkeit richtet sich nach der Lage des Grundstücks, und das Justizportal Baden-Württemberg führt eine Gerichtssuche. Dieselbe Auskunft bekommen Sie beim Grundbuchamt, das Ihr Grundbuchblatt führt. Über dieselbe Gerichtssuche finden Sie auch das zuständige Nachlassgericht, wenn Sie einen Erbschein beantragen wollen.

Eine Konstellation wird oft erst spät angesprochen: Einer der Miterben lebt weiter in der Immobilie, und die übrigen tragen die Kosten faktisch mit.

§ 2038 Abs. 2 BGB erklärt unter anderem § 745 BGB für die Erbengemeinschaft für anwendbar. Nach § 745 Abs. 1 BGB kann eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung durch Stimmenmehrheit beschlossen werden, und die Stimmenmehrheit ist dabei nach der Größe der Anteile zu berechnen, nicht nach Köpfen. Solange Verwaltung und Benutzung weder vereinbart noch beschlossen sind, kann nach § 745 Abs. 2 BGB jeder Teilhaber eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen. (Stand: Abruf am 28. Juli 2026.)

Es gibt also einen gesetzlichen Hebel, die Nutzung neu zu regeln. Ob und ab wann sich daraus ein Zahlungsanspruch gegen den allein nutzenden Miterben ergibt, ist eine Frage des Einzelfalls und gehört in die Hand eines Fachanwalts für Erbrecht. Ich kann Ihnen sagen, was die Immobilie am Markt wert wäre, die Rechtsfolge jedoch kann ich nicht beurteilen.

Steuerlich darf ich Sie nicht beraten. Drei Regelungen sollten Sie aber kennen, damit Sie im Termin die richtigen Fragen stellen können.

Erbschaftsteuer

§ 16 ErbStG regelt persönliche Freibeträge. Nach der bei Abruf am 28. Juli 2026 geltenden Fassung betragen sie unter anderem: 500.000 Euro für Ehegatten und Lebenspartner, 400.000 Euro für Kinder sowie für Kinder verstorbener Kinder, 200.000 Euro für Enkel bei lebenden Kindern, 100.000 Euro für die übrigen Personen der Steuerklasse I sowie jeweils 20.000 Euro in den Steuerklassen II und III. Ob und in welcher Höhe in Ihrem Fall Steuer anfällt, hängt von Verwandtschaftsgrad, Bewertung und weiteren Umständen ab. Das gehört auf den Tisch eines Steuerberaters.

Spekulationsfrist

§ 23 EStG erfasst private Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Im Erbfall spielt eine Rolle, dass die Frist der verstorbenen Person weiterläuft. Die Ausnahme für selbst genutztes Wohneigentum greift bei einem vermieteten Objekt nicht. Auch dazu gibt Ihnen ein Steuerberater Auskunft.

Das Familienheim

Dieser Punkt stellt bei „verkaufen oder behalten“ die eigentliche Weiche, und er gehört an den Anfang der Überlegung statt ans Ende.

§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG stellt den Erwerb eines Familienheims von Todes wegen durch den überlebenden Ehegatten oder Lebenspartner unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei. Bei Kindern und Kindern verstorbener Kinder greift Nr. 4c, dort allerdings nur, soweit die Wohnfläche der Wohnung 200 Quadratmeter nicht übersteigt. Das Gesetz verlangt, dass die Wohnung beim Erwerber unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt ist.

Zudem enthält die Vorschrift eine Frist: Die Steuerbefreiung fällt mit Wirkung für die Vergangenheit weg, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu Wohnzwecken selbst nutzt, es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung gehindert. Der Auslöser ist also die Aufgabe der Selbstnutzung. Vom Verkauf spricht das Gesetz an dieser Stelle nicht.

Für eine Erbengemeinschaft kommt eine Regelung hinzu, die leicht übersehen wird: Die Befreiung kann ein Erwerber nicht in Anspruch nehmen, soweit er das begünstigte Vermögen aufgrund einer Verfügung des Erblassers auf einen Dritten übertragen muss. Entsprechendes gilt, wenn ein Erbe im Rahmen der Teilung des Nachlasses begünstigtes Vermögen auf einen Miterben überträgt. (§ 13 ErbStG, Stand: Abruf am 28. Juli 2026.)

Ob und wie das in Ihrem Fall wirkt, rechnet Ihnen ein Steuerberater vor. Wichtig ist, dass diese Frage gestellt wird, bevor jemand die Selbstnutzung aufgibt oder ein Anteil übertragen wird.

Ohne eine Zahl, der alle trauen, wird nicht über das Haus verhandelt, sondern über Bauchgefühle. Deshalb halte ich die Wertermittlung für den wichtigsten frühen Schritt, noch vor der Frage, ob überhaupt verkauft wird.

Der Stuttgarter Markt hat 2025 wieder angezogen. Der Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart registrierte im Berichtsjahr 2025 insgesamt 5.412 Verkäufe, ein Plus von 10,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr; damit lagen die Transaktionen erstmals seit 2021 wieder über dem Zehnjahres-Durchschnitt von 5.069. Der Geldumsatz stieg moderater, um 3,1 Prozent auf rund 2,89 Milliarden Euro. Eigentumswohnungen im Wiederverkauf (3.122 Fälle, ein Plus von 10,4 Prozent) erzielten durchschnittlich 4.226 Euro je Quadratmeter. Bei den bebauten Grundstücken, also dem Fall, um den es bei einem geerbten Haus geht, zählte der Bericht 1.093 Kauffälle, ein Plus von 11,8 Prozent. (Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart, Grundstücksmarktbericht 2026, Berichtsjahr 2025, veröffentlicht am 23. Juni 2026, abgerufen am 28. Juli 2026.)

Zwei dieser Zahlen sollten zusammen betrachtet werden: Die Verkäufe legten um 10,9 Prozent zu, der Geldumsatz nur um 3,1 Prozent. Es wird also deutlich mehr gehandelt, ohne dass die Summen im gleichen Tempo mitziehen. Für eine Erbengemeinschaft ist das die praktisch wichtigere Information: Käufer sind vorhanden, aber die Preisvorstellung, die in der Familie kursiert, stammt womöglich noch aus einem anderen Marktjahr.

Für Ihr konkretes Haus sagt eine gesamtstädtische Zahl ohnehin wenig. Ein Reihenhaus am Hang in Weilimdorf und eine Wohnung in Zuffenhausen liegen zwar in derselben Statistik, aber in völlig verschiedenen Preiswelten.

Den Bodenrichtwert können Sie kostenfrei selbst nachsehen. Über das amtliche Bodenrichtwertinformationssystem BORIS-BW sind die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg online einsehbar. Rechtsgrundlage ist § 196 BauGB; dort ist als Regelfall eine Ermittlung zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres vorgesehen, sofern nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist. In Stuttgart erfolgt sie jährlich zum Stichtag 1. Januar. Der Bodenrichtwert ist ein Lagewert für den Boden, nicht der Wert Ihres Hauses.

Eine Bewertung ist kein Gutachten: Ich ermittle den Marktpreis, und das ist etwas anderes als ein rechtsverbindliches Wertgutachten. Sobald ein Wert gegenüber dem Finanzamt, einem Gericht oder in einem streitigen Auseinandersetzungsverfahren belastbar sein muss, führt der Weg zu einer öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Für solche rechtsverbindlichen Bewertungen sind die Verfahren in der Immobilienwertermittlungsverordnung normiert: Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren.

Eine Online-Schätzung ist als schneller Weg verlockend, arbeitet aber mit begrenzten Daten und taugt nach meiner Einschätzung nicht als Grundlage für die Preisfindung. Für eine Erbengemeinschaft, in der jede Zahl angezweifelt wird, gilt das doppelt. Ich sehe mir die Immobilie deshalb persönlich vor Ort an: Lage, Größe, Zustand, Ausstattung und die lokale Nachfrage.

Bei einer geerbten Immobilie im Stuttgarter Nordwesten schaue ich mir dabei zuerst an, ob und wie das Haus am Hang steht, wie das Grundstück geschnitten ist und in welchem Zustand sich die Haustechnik befindet. Ein Haus, das über Jahrzehnte von einer Generation bewohnt wurde, bringt oft einen Sanierungsstau mit. In einer Erbengemeinschaft ist das heikel, weil sich darüber schlecht verhandeln lässt, solange der Sanierungsstau nicht beziffert ist. Genau deshalb steht die Bestandsaufnahme vor Ort am Anfang und nicht am Ende.

Wenn ein Miterbe übernimmt: wie der Abfindungsbetrag entsteht

Dieser Weg wirkt am einfachsten, und trotzdem scheitert die Rechnung leicht. Die Logik dahinter ist schlicht: Ausgangspunkt ist der Verkehrswert der Immobilie, davon gehen die auf dem Objekt lastenden Verbindlichkeiten ab, und der Rest wird nach den Erbquoten verteilt. Wer übernimmt, zahlt den übrigen Miterben ihre Quote aus diesem bereinigten Betrag aus.

Zwei Dinge sollten dabei vorher geklärt sein. Erstens geht es um die Finanzierung des Übernehmenden: Steht sie erst nach der Wertfestsetzung zur Debatte, wird über den Wert nachverhandelt, und darunter leidet das Vertrauen. Ich empfehle daher, die Finanzierungszusage vor das Wertgespräch zu ziehen. Finanzierungsberatung selbst gehört nicht zu meinen Leistungen, dafür gibt es Partner in meinem Netzwerk. Zweitens geht es um die Form: Die Übertragung eines Erbanteils bedarf der notariellen Beurkundung (§ 2033 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Der vierte Weg: Verkauf des Erbanteils an einen Dritten

Ein Miterbe kann seinen Erbanteil verkaufen, auch an einen Dritten. § 2033 Abs. 1 BGB erlaubt das ausdrücklich, notarielle Beurkundung vorausgesetzt. Für die übrigen Miterben ist das unangenehm, weil dann eine fremde Partei in die Gemeinschaft einrückt, oft ein gewerblicher Aufkäufer von Erbanteilen. Das Gesetz gibt ihnen ein Gegenmittel an die Hand: § 2034 BGB räumt den übrigen Miterben ein Vorkaufsrecht ein, die Frist beträgt zwei Monate. Wer davon nichts weiß, lässt diese Frist leicht verstreichen.

Fehlt Ihnen etwas davon, ist das kein Problem. Bei der Beschaffung der Unterlagen unterstütze ich Sie, den Energieausweis eingeschlossen.

Ich bin Einzelmaklerin, und in einer Erbengemeinschaft zählt genau das: Alle Miterben sprechen mit derselben Person, hören dieselben Zahlen und bekommen dieselben Auskünfte, alles aus einer Hand. Es gibt somit keine wechselnden Zuständigkeiten, an denen sich später ein Misstrauen festmachen ließe.

Ihre Vorteile auf einen Blick

• Eine realistische Einschätzung des Immobilienwerts, persönlich vor Ort ermittelt statt online geschätzt. Sie ist die neutrale Grundlage, auf die sich Miterben einigen können, auch wenn sie sich sonst nicht einig sind.
• Eine persönliche, unverbindliche Beratung zu der Frage, die am Anfang steht: verkaufen, vermieten oder halten. Die Antwort ist nicht bei jeder Erbengemeinschaft „verkaufen“.
• Die vollständige Begleitung, wenn die Entscheidung für Verkauf oder Vermietung gefallen ist: von der Bestandsaufnahme über die Unterlagen und die Vermarktung bis zum Notartermin und zur Übergabe mit Protokoll.
• Diskretion, wenn Sie sie brauchen. Eine Immobilie muss nicht öffentlich auf Portalen beworben werden. Über meine Kundendatenbank stelle ich sie Off-Market ausschließlich ausgewählten, bereits geprüften Kaufinteressenten vor. Gerade bei einer geerbten Immobilie kann das den Ausschlag geben. Die Nachbarschaft muss nicht erfahren, dass hier etwas zu regeln ist.
• Besichtigungen ausschließlich in Einzelterminen. Es gibt keinen Sammeltermin, bei dem zwanzig Menschen durch das Elternhaus laufen.
• Handwerker über mein Netzwerk, wenn vor der Vermarktung etwas hergerichtet werden muss. Ich vermittle und koordiniere, führe die Arbeiten aber nicht selbst aus.

Oft zu spät bedacht werden die laufenden Kosten: Ein leerstehendes Haus verursacht weiter Grundsteuer, Versicherung und Heizkosten im Winter, ohne dass jemand darin wohnt. Das ist kein Grund zur Eile, aber ein Grund, sich einen Zeitplan zu geben, statt zu warten, bis der Streit sich von selbst löst.

Ebenso deutlich benenne ich, was ich nicht tue: Ich übernehme keine Rechtsberatung, keine Steuerberatung, kein rechtsverbindliches Wertgutachten und keine Finanzierungsberatung. Für diese Fragen verweise ich Sie an Notar, Fachanwalt für Erbrecht, Steuerberater, öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder an einen Kooperationspartner. Gerade bei einer Erbengemeinschaft lege ich meine Zuständigkeit bewusst eng aus.

Mein Büro befindet sich im Molchweg 59 in Stuttgart-Weilimdorf. Der Nordwesten Stuttgarts ist mein Schwerpunkt: Weilimdorf, Feuerbach, Zuffenhausen, dazu Ditzingen, Gerlingen und Korntal-Münchingen. Diese Mikrolagen kenne ich, und bei einer Erbimmobilie macht das einen Unterschied. Schon zwischen zwei Straßenzügen kann der erzielbare Preis deutlich auseinanderliegen.

1. Sie melden sich telefonisch, per E-Mail oder über das Bewertungsformular. Für eine erste Einordnung genügen Art der Immobilie, Wohnfläche, Zimmerzahl, Baujahr sowie PLZ und Ort.
2. Wir sprechen persönlich, kostenlos und unverbindlich. Es geht darum, was die Erbengemeinschaft erreichen will und wo die Schwierigkeiten liegen. Gern können mehrere Miterben dabei sein, denn es hilft, wenn alle dieselben Informationen zur gleichen Zeit hören.
3. Ich sehe mir die Immobilie vor Ort an und werte die Unterlagen aus, etwa Grundrisse und Energieausweis. Den Umfang der Wertermittlung stimmen wir vorher gemeinsam ab.
4. Sie erhalten eine marktgerechte, nachvollziehbare Preisempfehlung als Grundlage für Ihre Entscheidung. Nach meiner Einschätzung entscheidet vor allem der Startpreis über den Verlauf: Ein zu hoch angesetztes Objekt findet lange keinen Käufer, und irgendwann fragen Interessenten nach dem Grund.
5. Wenn Sie verkaufen, stelle ich die Unterlagen zusammen und übernehme Fotos, bei Bedarf Home-Staging, die Vermarktung über Portale oder diskret Off-Market, Besichtigungen in Einzelterminen, die Vorauswahl der Interessenten samt Prüfung der Finanzierungsunterlagen und die Preisverhandlung.
6. Zum Schluss folgen Notartermin und Übergabe. Ein Kaufvertrag über eine Immobilie bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB). Den Termin organisiere ich, die Übergabe erfolgt mit detailliertem Übergabeprotokoll.

Die genaue Höhe der Provision hängt vom jeweiligen Auftrag ab und wird transparent vereinbart. Alle Konditionen bespreche ich im Rahmen des kostenfreien Erstgesprächs offen mit Ihnen, bevor Sie sich entscheiden.